🔍 Introdução
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel é um instrumento jurídico essencial para formalizar a negociação entre comprador e vendedor. Ele assegura direitos, define deveres e estabelece as condições da transação imobiliária. Neste artigo, você vai aprender quais são as cláusulas essenciais e os principais cuidados ao elaborar ou assinar esse tipo de contrato.
⚖️ O que diz a lei sobre o contrato de compra e venda
O Código Civil regula esse tipo de contrato, especialmente nos artigos 481 a 532 da Lei nº 10.406/2002:
Art. 481: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 108: A escritura pública é necessária para a validade dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente.
📌 Fonte: Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/2002
📑 Cláusulas essenciais do contrato de compra e venda de imóvel
Existem algumas cláusulas que são comuns na maioria dos contratos imobiliários. A seguir, listamos 10 cláusulas essenciais que não podem faltar em um Contrato de Compra e Venda de Imóvel:
1. Identificação completa das partes envolvidas
Todas as partes que participam da negociação devem ser corretamente identificadas, incluindo nome completo, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e endereço. Em caso de casamento, é essencial verificar o regime de bens e incluir a assinatura do cônjuge, quando necessário.
➡️ Dica: Em contratos com terceiros que atuam como anuentes (como no caso de imóveis dados como parte de pagamento), também é necessário incluir os dados dessa pessoa.
2. Descrição detalhada e atualizada do imóvel
O imóvel objeto do contrato deve ser descrito com base na matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis. Se o imóvel for vendido com bens móveis (porteira fechada), é recomendável listar os itens incluídos, como móveis, eletrodomésticos ou utensílios.
➡️ Atenção: Certifique-se de que a descrição no contrato seja idêntica à da matrícula para evitar nulidades futuras.
3. Preço, condições e forma de pagamento
Deve constar o valor da negociação, a forma de pagamento (à vista, parcelado, financiamento, FGTS), os prazos e eventuais correções. É importante prever também juros e multa por atraso ou inadimplemento.
4. Transferência de posse e entrega das chaves
A cláusula deve estipular a data da entrega da posse e das chaves, que geralmente ocorre após o pagamento integral. Durante esse período, o comprador poderá ser responsável por eventuais danos, caso já esteja usufruindo do imóvel.
5. Multa por descumprimento contratual
Deve haver previsão de multa penal para casos de descumprimento das obrigações, como atraso no pagamento, desistência imotivada ou descumprimento de cláusulas específicas.
➡️ Conforme o art. 412 do Código Civil, a penalidade não pode exceder o valor da obrigação principal.
6. Cláusula sobre despesas cartorárias e tributos
Segundo o art. 490 do Código Civil:
“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”
Essa cláusula define quem será responsável por ITBI, escritura e registro.
7. Inadimplência e rescisão contratual
É importante prever o que ocorre em caso de inadimplência, como a possibilidade de rescisão contratual, retenção de valores pagos ou reintegração de posse do imóvel.
➡️ Decisões recentes do STJ reconhecem a validade de cláusulas que permitem retenção de parte do valor pago pelo vendedor em caso de desistência pelo comprador (REsp 1.723.519/SP).
8. Cláusula de Evicção
Evicção é a perda do imóvel por decisão judicial baseada em causa anterior à venda (como pendência de propriedade). A cláusula deve prever a responsabilidade do vendedor pela evicção, conforme o art. 447 do Código Civil.
➡️ O STJ entende que a cláusula de exclusão da evicção deve ser expressa e aceita pelas partes com ciência dos riscos (REsp 1.289.644/SP).
9. Cessão de direitos
Caso se deseje autorizar que o comprador transfira os direitos do contrato a terceiros, deve haver cláusula específica de cessão com as condições e limites permitidos.
10. Solidariedade entre as partes
A solidariedade não é presumida. Se for necessário que dois ou mais compradores ou vendedores respondam solidariamente, isso deve estar expressamente previsto no contrato, conforme o art. 265 do Código Civil.
➡️ Exemplo: “As partes contratantes obrigam-se de forma solidária pelo cumprimento integral do presente contrato.”
⚠️ Importante: Para evitar litígios, é altamente recomendável a consultoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário para redigir ou revisar o contrato. Anexar um laudo de vistoria do imóvel também pode evitar disputas posteriores sobre a condição do bem.
🧠 Exemplo prático
João e Beatriz compraram um apartamento por R$ 300 mil. Pagaram 10% de entrada, com financiamento do restante em banco público. No contrato, fixaram que a posse só ocorreria após o registro da escritura. Como Beatriz atrasou o pagamento de duas parcelas, aplicou-se a cláusula de inadimplemento com multa de 2% e juros de mora. A previsão contratual evitou judicialização.
📊 ✅ Checklist Jurídico: Contrato de Compra e Venda de Imóvel
| Etapa | Ação Recomendada |
|---|---|
| Verificar identidade das partes | Conferir documentos pessoais e regime de bens |
| Confirmar dados do imóvel | Conferir matrícula atualizada e descrição no cartório |
| Definir forma de pagamento | Especificar valor, entrada, parcelas, financiamento ou FGTS |
| Incluir cláusulas de segurança | Arrependimento, multa, entrega de chaves, escritura, resolutiva |
| Verificar débitos do imóvel | IPTU, condomínio, certidões negativas |
| Assinar com testemunhas | Exigir firma reconhecida e ao menos duas testemunhas |
❓ FAQ – Perguntas Frequentes
1 . O que é um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
É o documento que formaliza a negociação entre as partes, estabelecendo valor, forma de pagamento e prazos.
2. Contrato particular vale como escritura?
Não. Apenas a escritura pública registrada confere a transferência legal da propriedade.
3. Precisa de advogado para elaborar o contrato?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado para evitar cláusulas abusivas ou inválidas.
4. Posso registrar o imóvel apenas com o contrato?
Não. O contrato é um pré-requisito, mas é necessário lavrar escritura e registrar em cartório.
5. Como garantir segurança ao comprar imóvel com contrato?
Exija certidões, verifique a matrícula, analise cláusulas e registre a escritura.
🧩 Conclusão
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel é peça-chave para garantir segurança jurídica em uma negociação imobiliária. Com cláusulas bem definidas, revisão profissional e documentação correta, você evita litígios e assegura seus direitos.
📌 Leia também nosso artigo sobre Cuidados ao Comprar um Imóvel Usado. Clique aqui e saiba mais.
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📚 Fontes Jurídicas Utilizadas no Artigo
📌 Código Civil – Lei nº 10.406/2002
Art. 108 – Necessidade de escritura pública
Art. 421 – Função social do contrato
Art. 481 a 532 – Regras sobre compra e venda
📌 Jurisprudência TJSP – Apelação Cível 100XXXX-35.2021.8.26.0100Contrato de compra e venda com cláusula de multa e inadimplemento validado judicialmente.
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🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil
