📝 Introdução
Adjudicação compulsória é o caminho legal utilizado por quem comprou um imóvel, quitou totalmente o valor acordado, mas não consegue registrar a escritura por falta de cooperação do vendedor.
Esse instrumento jurídico é essencial para garantir o direito à propriedade quando há descumprimento contratual, especialmente em casos de promessas de compra e venda não formalizadas no cartório.
Em 2022, a legislação brasileira evoluiu e passou a permitir a adjudicação compulsória extrajudicial, trazendo mais agilidade e menos burocracia para situações que antes dependiam exclusivamente do Judiciário.
Neste artigo, vamos explicar quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada, quais são os requisitos legais, a diferença entre o procedimento judicial e extrajudicial, além de mostrar como comprovar a quitação do imóvel e o que fazer em caso de resistência do vendedor.
Tudo isso com base na legislação atualizada, decisões dos tribunais e uma linguagem acessível para quem precisa resolver essa situação de forma segura.
📌 Adjudicação Compulsória: O Que É, Quem Pode Pedir, Quais São os Tipos e Como Funciona
📖 O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é uma ação legal que permite ao comprador de um imóvel obter a escritura definitiva e registrar a propriedade em seu nome, mesmo que o vendedor se recuse, desapareça ou esteja impedido de assinar a escritura.
Esse instrumento jurídico existe para corrigir injustiças nas transações imobiliárias, garantindo que quem cumpriu o contrato e quitou o imóvel possa exercer plenamente seu direito à propriedade, sem depender da vontade da outra parte.
Ela também pode ser usada de forma inversa, quando o vendedor precisa forçar o comprador a receber o imóvel, regularizando a situação.
👥 Quem Pode Pedir a Adjudicação Compulsória?
Embora geralmente seja usada pelo comprador, outras pessoas também estão legalmente habilitadas para requerer a adjudicação compulsória, dependendo do contexto:
| Legitimado | Situação |
|---|---|
| 🧑💼 Comprador do imóvel | Quitou o imóvel e não consegue registrar por recusa, ausência ou falecimento do vendedor. |
| 🏠 Vendedor (adjudicação inversa) | O comprador não colabora para lavrar a escritura e o vendedor permanece vinculado ao bem. |
| ⚖️ Credor em execução judicial | Requer a adjudicação do bem do devedor como forma de pagamento da dívida (art. 825 do CPC). |
| 👨👩👧👦 Família do executado | Cônjuge, companheiro, descendentes e ascendentes (art. 876, §5º, CPC). |
| 💼 Credores concorrentes | Quando vários credores têm penhora sobre o mesmo bem, todos podem requerer adjudicação concorrente. |
🧩 Quais São os Tipos de Adjudicação Compulsória?
O termo adjudicação pode ter diferentes significados conforme a finalidade e o processo. No contexto imobiliário e processual, os principais tipos são:
| Tipo | Descrição |
|---|---|
| ✅ Adjudicação compulsória judicial | Realizada por meio de ação judicial, com sentença que substitui a vontade da parte inadimplente. |
| 📝 Adjudicação compulsória extrajudicial | Feita diretamente no cartório, com base na Lei nº 14.382/2022, se não houver litígio. |
| 🔁 Adjudicação compulsória inversa | Iniciada pelo vendedor quando o comprador se recusa a registrar o imóvel. |
| ⚖️ Adjudicação em execução (CPC) | Credores recebem bens do devedor como forma de quitar dívidas em ações judiciais. |
| 🤝 Adjudicação concorrente | Quando múltiplos credores têm interesse sobre o mesmo bem penhorado e podem disputá-lo. |
🧭 Como Funciona a Adjudicação Compulsória?
A adjudicação compulsória pode ser feita de duas formas distintas: judicial (via ação no Poder Judiciário) ou extrajudicial (diretamente no cartório de registro de imóveis), a depender da existência de litígio entre as partes.
⚖️ Judicial (Poder Judiciário)
Nesta modalidade, o comprador (ou vendedor, no caso inverso) entra com uma ação judicial, apresentando:
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de quitação do imóvel
- Provas da recusa, ausência ou impossibilidade do vendedor
Se o juiz considerar o pedido procedente, proferirá uma sentença que substitui a assinatura do vendedor, permitindo o registro da propriedade no cartório de registro de imóveis com base na carta de adjudicação.
Essa via é obrigatória quando há litígio entre as partes ou quando a documentação estiver incompleta ou contestada.
🏛️ Extrajudicial (Cartório de Registro de Imóveis)
Com a entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022, tornou-se possível realizar a adjudicação compulsória sem ação judicial, por meio de um procedimento direto no:
➡️ Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado
Esse procedimento está previsto no Art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pela nova lei, e foi regulamentado nacionalmente pelo Provimento CNJ nº 150/2023, que detalha as exigências e etapas do procedimento extrajudicial.
✅ Requisitos da via extrajudicial:
- Não pode haver litígio entre comprador e vendedor
- O imóvel deve estar quitado
- Deve existir contrato válido de compra e venda
- O comprador deve apresentar declaração de recusa ou ausência do vendedor
- Toda a documentação deve estar regular e atualizada
O oficial do cartório analisa a documentação apresentada. Estando tudo correto, o registro da adjudicação é realizado diretamente na matrícula do imóvel.
O procedimento extrajudicial é mais rápido e menos burocrático, mas exige rigor técnico na documentação apresentada.
👨⚖️ Por isso, é altamente recomendável contar com apoio jurídico especializado, para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos e evitar indeferimentos no cartório.
⚖️ Quando Cabe uma Ação de Adjudicação Compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é cabível sempre que uma das partes do contrato de compra e venda cumpre suas obrigações contratuais, mas não consegue concluir o registro do imóvel por causa da omissão, recusa ou impedimento da outra parte.
Na prática, ela é muito utilizada em situações em que a escritura definitiva não é lavrada por culpa de uma das partes, seja o vendedor ou, em casos inversos, o comprador.
🛑 Casos comuns em que cabe a adjudicação compulsória:
✅ Recusa do vendedor em assinar a escritura
Mesmo com o pagamento integral, o vendedor se recusa a formalizar a transferência do imóvel.
❌ Impossibilidade do vendedor
Quando o vendedor falece, está interditado ou é juridicamente impedido de outorgar a escritura.
🕵️♂️ Vendedor desaparecido ou não localizado
Impede a lavratura do documento e o registro em cartório, mesmo com o contrato quitado.
🔁 Recusa do comprador em cooperar com a escritura
No caso da adjudicação compulsória inversa, o comprador não comparece ou não colabora para o registro, mantendo o imóvel em nome do vendedor, que continua responsável por ele (inclusive por impostos e taxas).
✅ Requisitos para pedir a adjudicação compulsória
Para que seja possível utilizar esse instrumento, é necessário comprovar:
| Requisito | Explicação |
|---|---|
| 📃 Contrato de compra e venda | Deve ser válido, conter a obrigação de outorga da escritura e estar devidamente assinado pelas partes. |
| 💰 Quitação total pelo comprador | O comprador precisa ter cumprido integralmente suas obrigações, especialmente o pagamento do preço. |
| ❌ Recusa ou impossibilidade do vendedor | A negativa ou ausência do vendedor em formalizar a escritura é condição essencial. |
| 🚫 Sem direito de arrependimento | Se houver cláusula de arrependimento, ela precisa estar superada para que o pedido seja aceito. |
🛠️ O que fazer na prática?
Se você comprou um imóvel, já quitou tudo e está enfrentando dificuldade para obter a escritura definitiva — seja porque o vendedor sumiu, faleceu ou se recusa a assinar —, veja o que deve fazer:
✅ Passo a passo para regularizar sua situação:
1️⃣ Reúna toda a documentação
• Contrato de compra e venda (público ou particular)
• Comprovantes de pagamento integral
• Certidões pessoais e do imóvel
• Cópias de notificações enviadas ao vendedor (por carta registrada ou cartório), caso você já tenha solicitado formalmente a assinatura da escritura e ele tenha se recusado ou não respondido.
Essas notificações servem como prova de tentativa de solução amigável e reforçam que houve recusa, omissão ou silêncio da parte contrária, requisito essencial para a adjudicação compulsória.
2️⃣ Verifique se há litígio
Se o vendedor não responde, sumiu ou se recusa formalmente, e não há disputa jurídica, é possível tentar a via extrajudicial.
⚖️ Caso haja desacordo ou contestação, a via obrigatória será judicial.
3️⃣ Procure um advogado de confiança
Embora não seja obrigatório na via extrajudicial, um advogado pode garantir que a documentação esteja completa, evitar recusas no cartório e até atuar judicialmente se necessário.
4️⃣ Identifique o cartório competente
A adjudicação extrajudicial é feita no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado.
5️⃣ Apresente o requerimento formal com os documentos
O cartório analisará os documentos. Se estiver tudo correto e não houver litígio, será feito o registro diretamente em seu nome.
6️⃣ Na via judicial, ingresse com a ação de adjudicação compulsória
O advogado apresentará a petição inicial com todos os documentos. Se procedente, o juiz emitirá a carta de adjudicação, que será levada ao cartório para o registro.
📚 Mini Glossário
🧾 Adjudicação compulsória
Ação judicial ou cartorária que permite registrar um imóvel em nome do comprador, mesmo sem a assinatura do vendedor.
📄 Promitente comprador
Pessoa que comprou um imóvel por contrato, mas ainda não tem a escritura definitiva registrada.
✍️ Promitente vendedor
Pessoa que vendeu um imóvel, mas não formalizou a transferência da propriedade.
🔁 Adjudicação inversa
Quando o vendedor entra com a ação para obrigar o comprador a registrar o imóvel em seu nome.
📃 Carta de adjudicação
Documento emitido pelo juiz que substitui a assinatura do vendedor e autoriza o registro da propriedade.
⚖️ Execução por quantia certa
Ação judicial para cobrar uma dívida, em que bens do devedor podem ser adjudicados ao credor.
📜 Registro de imóvel
Etapa obrigatória para formalizar a transferência da propriedade perante terceiros.
🖋️ Escritura pública
Documento feito em cartório que oficializa a compra e venda de um bem imóvel.
📂 Contrato de compra e venda
Acordo entre comprador e vendedor sobre os termos da negociação do imóvel, que pode ser usado como base para adjudicação.
🏛️ Lei nº 14.382/2022
Norma que criou a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial diretamente nos cartórios.
✅ Conclusão
A adjudicação compulsória é uma ferramenta jurídica indispensável para quem deseja garantir a efetiva transferência da propriedade de um imóvel já quitado, mas enfrenta resistência, omissão ou impedimento por parte do vendedor.
Com a possibilidade de realizar esse procedimento extrajudicialmente (Lei nº 14.382/2022), o processo tornou-se mais acessível, rápido e menos burocrático para quem deseja regularizar sua situação.
Além disso, o instituto também protege o vendedor quando o comprador não colabora para o registro, e ainda pode ser usado por credores em ações de execução, conforme previsto no Novo CPC. Saber quando e como utilizar a adjudicação compulsória é essencial para evitar prejuízos e garantir segurança nas transações imobiliárias.
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📎 Veja também:
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👉 3 Passos para Regularizar Imóvel Não Escriturado
📚 Fontes Jurídicas Utilizadas no Artigo
📌 Constituição Federal de 1988
• Art. 5º, inciso XXII – Garante o direito de propriedade.
• Art. 5º, inciso XXXV – Assegura o acesso à Justiça para a defesa de direitos lesados.
📌 Código Civil – Lei nº 10.406/2002
• Art. 421 – Estabelece a função social do contrato.
• Art. 422 – Impõe a boa-fé objetiva na execução dos contratos.
• Art. 1.417 – Permite a adjudicação compulsória ao promitente comprador que quitou o imóvel.
• Art. 1.418 – Reconhece o direito real à aquisição resultante de promessa de compra e venda.
📌 Decreto-Lei nº 58/1937
• Art. 22 – Obriga o loteador a outorgar a escritura definitiva após o cumprimento do contrato.
📌 Código de Processo Civil – Lei nº 13.105/2015
• Art. 497 – Trata da tutela específica de obrigação de fazer.
• Art. 538 – Prevê que a sentença pode substituir a vontade da parte inadimplente.
• Art. 825 – Define a adjudicação como forma de expropriação de bens.
• Art. 876 – Rege a adjudicação de bens penhorados em ações de execução.
• Art. 876, §5º – Estende o direito de adjudicação a familiares e credores concorrentes.
📌 Lei de Registros Públicos – Lei nº 6.015/1973
• Art. 221 – Lista os documentos aptos para registro no cartório de imóveis.
• Art. 246 e 247 – Estabelecem as regras para registro de atos relacionados à adjudicação.
📌 Lei nº 14.382/2022
• Art. 216-B – Introduz a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, diretamente em cartório.
📌 Súmula 239 do STJ
• “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
📌 Súmula 413 do STF
• “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não registrado, é oponível a terceiros, quando celebrado por instrumento público.”
📌 Tema 1086/STJ
• Reafirma que a adjudicação compulsória é válida mesmo sem o registro do contrato, desde que comprovada a quitação e a intenção das partes.
🌐 Links externos úteis
🔗 Constituição da República Federativa do Brasil
🔗 Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil
🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil
🔗 Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos
