👁️Introdução
Você sabe como regularizar contrato de gaveta e garantir segurança jurídica na compra do seu imóvel? Muitas pessoas ainda realizam transações informais, confiando apenas em contratos particulares, sem registro em cartório.
O problema é que, embora esse tipo de contrato tenha validade entre as partes, ele não protege o comprador perante terceiros, como bancos, herdeiros ou a Justiça.
Neste artigo, vamos mostrar como funciona a regularização do contrato de gaveta em 2025, quais são os caminhos possíveis (judiciais e extrajudiciais), quais os riscos de manter o imóvel irregular e como resolver a situação de forma segura e legal. Tudo com linguagem simples, exemplos práticos e base legal atualizada.
📄 O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular feito entre comprador e vendedor de um imóvel, sem o devido registro em cartório. Ou seja, embora as partes assinem um documento e o comprador possa até pagar todo o valor, o imóvel continua registrado no nome do antigo proprietário.
Esse tipo de contrato costuma ser utilizado para evitar custos com escritura pública e ITBI ou quando o comprador ainda está em processo de regularização financeira. No entanto, a ausência de registro impede que o comprador seja reconhecido legalmente como proprietário perante terceiros, como bancos, herdeiros ou a Justiça.
Apesar de ser válido entre as partes (nos termos do artigo 104 do Código Civil), o contrato de gaveta não transfere a propriedade legal do imóvel, pois, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
📑 Esse contrato tem validade?
Sim, o contrato de gaveta tem validade jurídica entre as partes envolvidas, desde que cumpra os requisitos de um negócio jurídico válidos no ordenamento brasileiro: agente capaz, objeto lícito e forma permitida por lei (art. 104 do Código Civil).
No entanto, é importante destacar que essa validade é limitada. Embora o contrato de gaveta comprove a intenção de compra e venda do imóvel, ele não confere ao comprador a propriedade legal do bem, pois essa só se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.
Ou seja, o contrato é válido como prova da relação contratual entre comprador e vendedor, mas não garante o direito de propriedade frente a terceiros, como bancos, credores, herdeiros ou novos compradores.
⚠️ Por isso, regularizar contrato de gaveta é essencial para transformar essa posse em propriedade formal, registrada e protegida por lei. Sem isso, o comprador pode enfrentar sérios problemas, como:
- Perda do imóvel por dívidas do antigo dono
- Dificuldade para vender ou financiar
- Bloqueios judiciais inesperados
- Risco de disputas com herdeiros
⚠️ Quais são os riscos de manter um contrato de gaveta?
Manter um imóvel apenas com um contrato de gaveta e sem registro formal pode parecer uma solução prática, mas representa uma série de riscos jurídicos sérios. Veja os principais:
🔴 1. Perda do imóvel por dívidas do vendedor
Como o imóvel continua registrado no nome do antigo proprietário, ele pode ser penhorado por dívidas dele, mesmo que o comprador já tenha quitado o valor total.
🔴 2. Disputas com herdeiros
Se o vendedor falecer, os herdeiros podem tentar incluir o imóvel na partilha, alegando que ele ainda faz parte do patrimônio do falecido. O comprador, sem o registro, terá que provar a posse e o pagamento.
🔴 3. Impossibilidade de vender ou financiar
Um imóvel sem escritura registrada não pode ser vendido legalmente nem aceito como garantia para empréstimos bancários ou financiamentos imobiliários.
🔴 4. Risco de venda dupla
Sem registro, o vendedor mal-intencionado pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, e o primeiro comprador não terá proteção legal efetiva.
🔴 5. Insegurança para herdeiros do comprador
Se o comprador falecer antes de regularizar, os seus herdeiros podem ter dificuldades imensas para comprovar a propriedade do bem.
A regularização traz tranquilidade, segurança jurídica e evita prejuízos irreparáveis no futuro.
🛠️ Como regularizar o imóvel?
Existem três caminhos principais para regularizar contrato de gaveta e formalizar a propriedade do imóvel: escritura pública, adjudicação compulsória e usucapião. A escolha do procedimento ideal depende da situação de cada comprador e da documentação disponível.
📝 1. Escritura pública
Se o vendedor estiver disponível e de acordo com a formalização da venda, o caminho mais simples e direto é lavrar uma escritura pública de compra e venda em cartório de notas. Após isso, basta levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência e, assim, adquirir a propriedade legal.
📌 Requisitos:
- Consentimento do vendedor
- Documento de identidade das partes
- Comprovante de pagamento
- Certidões negativas
- Pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
⚖️ 2. Adjudicação compulsória
Quando o comprador já quitou o imóvel, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura ou está em local incerto, é possível entrar com uma ação judicial chamada adjudicação compulsória. Nessa ação, o juiz substitui a assinatura do vendedor e determina o registro da propriedade no nome do comprador.
📌 Base legal: Art. 1.417 do Código Civil
📌 Documentos necessários: contrato de gaveta, comprovantes de pagamento, certidão da matrícula do imóvel e outros documentos que provem a relação de compra e venda.
🏡 3. Usucapião
Se o comprador estiver na posse do imóvel por um longo período, de forma mansa, pacífica, com exclusividade e sem oposição de terceiros, é possível regularizar o imóvel por meio da usucapião, seja judicial ou extrajudicial (em cartório).
📌 Requisitos principais:
- Posse contínua (geralmente por 5 a 15 anos, conforme o caso)
- Comprovação de que age como verdadeiro dono
- Documentos que demonstrem a posse e uso do imóvel
📌 Base legal: Art. 1.238 do Código Civil e Provimento CNJ nº 65/2017
💡 Importante: Em todos os casos, contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário pode acelerar e facilitar o processo, além de garantir segurança em cada etapa da regularização.
✅ Checklist Jurídico – Etapas, Explicações e Base Legal
| Etapa | Descrição | Base Legal |
|---|---|---|
| 1. Verificar documentos | Contrato original, comprovantes de pagamento e documentos pessoais | Art. 104, CC |
| 2. Solicitar escritura pública | Se houver acordo entre as partes | Art. 108, CC |
| 3. Ingressar com adjudicação compulsória | Se o vendedor se recusar a assinar a escritura | Art. 1.417, CC |
| 4. Usucapião extrajudicial | Se preencher requisitos de posse mansa e pacífica | Art. 1.238, CC e Prov. CNJ 65/2017 |
⚖️ Preciso de advogado para regularizar contrato de gaveta?
Sim, em grande parte dos casos, o acompanhamento de um advogado é fundamental, especialmente quando for necessário ingressar com ação judicial — como na adjudicação compulsória ou na usucapião judicial.
Embora seja possível iniciar alguns procedimentos de forma extrajudicial (como lavrar a escritura em cartório ou iniciar um pedido de usucapião extrajudicial), o suporte jurídico é altamente recomendado para:
- 📌 Analisar se o contrato de gaveta atende aos requisitos legais
- 📌 Orientar sobre o melhor caminho (judicial ou extrajudicial)
- 📌 Reunir documentos e elaborar petições fundamentadas
- 📌 Acompanhar o processo e responder a eventuais impugnações
- 📌 Garantir que o imóvel seja finalmente registrado em seu nome com segurança
Além disso, o advogado pode representar o comprador em situações mais delicadas, como quando o vendedor faleceu, está em local incerto, ou se recusa a colaborar. Nestes casos, somente a via judicial poderá resolver a situação, e o advogado será essencial para conduzir o processo de forma técnica e estratégica.
🚫 O que fazer se o vendedor não colaborar?
Se o vendedor do imóvel se recusar a assinar a escritura pública, estiver em local incerto ou simplesmente desaparecer, ainda assim é possível regularizar contrato de gaveta por meio da Justiça. Nesse caso, o caminho indicado é a ação de adjudicação compulsória.
Essa ação tem como objetivo obrigar judicialmente a transferência da propriedade, desde que o comprador comprove que cumpriu sua parte no contrato, especialmente o pagamento integral do imóvel.
⚖️ Requisitos principais:
- Contrato de compra e venda (mesmo que seja um contrato de gaveta)
- Comprovantes de pagamento (depósitos, recibos, extratos)
- Matrícula atualizada do imóvel
- Documentos pessoais e comprovante de posse
A adjudicação compulsória está prevista no art. 1.417 do Código Civil, que assegura ao comprador o direito de exigir a transferência da propriedade quando já tiver quitado o preço e o vendedor se recusar ou não puder formalizar o registro.
📌 A sentença judicial substitui a assinatura do vendedor, permitindo o registro direto no Cartório de Registro de Imóveis.
🧾 Posso registrar o imóvel sozinho?
Sim, em alguns casos é possível regularizar contrato de gaveta sem precisar entrar com ação judicial, desde que todas as partes estejam de acordo e a documentação esteja completa. Essa regularização pode ser feita diretamente em cartório, por meio de escritura pública e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse caminho é chamado de via extrajudicial, e é o mais simples quando:
- O vendedor está vivo e disponível para assinar a escritura;
- O imóvel está com a documentação em dia (matrícula, IPTU, certidões);
- As partes concordam com os termos e assinam voluntariamente;
- O comprador está com os comprovantes de pagamento e documentos pessoais em mãos.
📝 Etapas do procedimento extrajudicial:
- Ir a um Cartório de Notas para lavrar a escritura pública de compra e venda;
- Pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
- Levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência.
📌 Esse processo é totalmente legal e seguro, sendo inclusive possível, em muitos estados, fazer parte dele de forma digital, com assinatura eletrônica e envio online de documentos, conforme os Provimentos nº 100/2020 e nº 141/2023 do CNJ.
⚰️ E se o vendedor tiver falecido?
Se o vendedor do imóvel faleceu antes de assinar a escritura pública, ainda assim é possível regularizar contrato de gaveta. Nesse caso, a regularização deverá ser feita por meio de inventário e posterior escritura com os herdeiros legais.
🧾 Como funciona o processo:
- Abrir inventário — Os bens do falecido, incluindo o imóvel objeto do contrato de gaveta, serão listados no inventário (judicial ou extrajudicial, dependendo do caso).
- Negociar com os herdeiros — Os herdeiros legais deverão reconhecer o contrato firmado em vida e concordar com a venda.
- Firmar escritura pública com os herdeiros — Se houver consenso, os herdeiros assinam a escritura pública de compra e venda em nome do espólio ou após a partilha.
- Registrar no cartório — Após a escritura, o comprador registra o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e regulariza sua propriedade.
⚠️ E se os herdeiros se recusarem?
Se houver negativa ou resistência dos herdeiros em reconhecer o contrato, o comprador poderá buscar a adjudicação compulsória na Justiça, apresentando provas do pagamento e da posse, mesmo que o vendedor tenha falecido.
📌 O artigo 1.417 do Código Civil permite essa ação, inclusive nos casos em que o promitente vendedor já tenha falecido, transferindo a obrigação aos seus herdeiros.
💸 Posso vender o imóvel com contrato de gaveta?
Tecnicamente, sim — é possível repassar o imóvel para outra pessoa utilizando um novo contrato de gaveta. No entanto, essa prática não é recomendável, pois não oferece segurança jurídica para o novo comprador e pode gerar sérios problemas para ambas as partes.
Como o imóvel continua registrado em nome do proprietário original, qualquer nova transação não terá validade legal perante terceiros, o que significa que:
- O novo comprador também não será reconhecido como proprietário oficial;
- A cadeia de posse fica ainda mais frágil e difícil de comprovar futuramente;
- A regularização será mais complicada, com múltiplos contratos particulares não registrados;
- O risco de litígio, penhora ou questionamento judicial aumenta significativamente.
📌 Além disso, se o imóvel for vendido por contrato de gaveta e o vendedor original (que consta na matrícula) tiver dívidas ou vier a falecer, todos os envolvidos na transação podem ser prejudicados.
✅ Por isso, o ideal é regularizar contrato de gaveta antes de qualquer tentativa de revenda, garantindo que o imóvel esteja legalmente no seu nome. Assim, você poderá fazer uma venda segura, lavrar nova escritura pública e registrar oficialmente o novo proprietário.
⏳ Existe prazo para regularizar o contrato de gaveta?
Não existe um prazo legal fixado em lei para regularizar contrato de gaveta. Isso significa que, em tese, o comprador pode buscar a formalização da propriedade a qualquer momento, desde que tenha os documentos e condições necessárias.
No entanto, esperar demais pode trazer riscos jurídicos sérios. Ao longo do tempo, podem surgir situações que dificultam (ou até impedem) a regularização, como:
- 🔴 Falecimento do vendedor
- 🔴 Perda de documentos ou comprovantes
- 🔴 Mudança de entendimento dos herdeiros
- 🔴 Penhoras ou dívidas registradas na matrícula do imóvel
- 🔴 Alterações legislativas ou normativas futuras
✅ Por isso, mesmo sem um prazo legal específico, a orientação dos especialistas é clara: regularize o contrato de gaveta o quanto antes para garantir segurança jurídica, evitar prejuízos e poder exercer plenamente seus direitos como proprietário.
Além disso, a regularização é fundamental caso você deseje:
- Financiar o imóvel
- Fazer benfeitorias oficiais (averbações)
- Registrar herança para seus filhos
- Revender o imóvel legalmente
📚 Mini Glossário
📄 Contrato de gaveta
Acordo informal de compra e venda de imóvel feito entre comprador e vendedor, sem registro em cartório.
🖋️ Escritura pública
Documento oficial lavrado em cartório de notas que formaliza juridicamente a transferência de um bem.
📜 Registro de imóvel
Etapa obrigatória em cartório para tornar a transferência válida perante terceiros e garantir a propriedade legal.
⚖️ Adjudicação compulsória
Ação judicial para obrigar o vendedor (ou seus herdeiros) a transferir a propriedade ao comprador que já quitou o imóvel.
🏠 Usucapião
Forma de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, pacífica e contínua, nos termos da lei.
🧾 Matrícula do imóvel
Documento único que identifica legalmente um imóvel e registra todas as alterações de propriedade, ônus e averbações.
💰 ITBI
Imposto municipal obrigatório para a transferência de bens imóveis. Seu pagamento é necessário para o registro da escritura.
🔐 Boa-fé
Atitude de quem age com honestidade, acreditando na validade de uma situação jurídica ou na legalidade do ato praticado.
📉 Penhora
Ato judicial que vincula um bem ao pagamento de uma dívida, podendo atingir imóveis não registrados no nome do comprador.
👨👩👧👦 Herança
Conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por alguém após seu falecimento, incluindo imóveis que ainda estão no nome do falecido.
✅ Conclusão – Regularizar contrato de gaveta é garantir sua segurança jurídica
Se você adquiriu um imóvel por meio de contrato de gaveta, é fundamental buscar a regularização o quanto antes. Embora esse tipo de contrato tenha validade entre as partes, ele não oferece proteção legal perante terceiros, nem assegura seu direito de propriedade de forma plena. Os riscos são reais — como penhoras, disputas com herdeiros e impossibilidade de venda.
A boa notícia é que existem caminhos seguros e legais para regularizar contrato de gaveta, seja por escritura pública, adjudicação compulsória ou usucapião. Com a orientação certa e a documentação adequada, você pode formalizar a situação do seu imóvel e garantir tranquilidade para você e sua família.
📎 Veja também:
👉 Usucapião Extrajudicial e Usucapião Judicial: Entenda as Diferenças
👉 Planejamento Sucessório 2025
👉 Cuidados ao Comprar um Imóvel Usado
👉 Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Cláusulas Essenciais e Cuidados
👉 3 Passos para Regularizar Imóvel Não Escriturado
📚 Fontes Jurídicas Utilizadas no Artigo
📌 Constituição Federal de 1988
• Art. 5º, inciso XXII – Garante o direito de propriedade.
• Art. 5º, inciso XXXV – Assegura o acesso à Justiça para qualquer lesão ou ameaça a direito.
📌 Código Civil – Lei nº 10.406/2002
• Art. 104 – Estabelece os requisitos para validade dos negócios jurídicos (agente capaz, objeto lícito e forma permitida).
• Art. 108 – Exige escritura pública para negócios que envolvam imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
• Art. 1.245 – Dispõe que a propriedade só se transfere com o registro do título no cartório competente.
• Art. 1.417 – Permite a adjudicação compulsória ao promitente comprador que quitou o imóvel.
• Art. 1.418 – Reconhece o direito real à aquisição resultante de promessa de compra e venda.
• Art. 1.238 – Regula a usucapião ordinária, estabelecendo prazo e condições para aquisição da propriedade pela posse.
📌 Lei dos Registros Públicos – Lei nº 6.015/1973
• Art. 167, inciso I – Determina os atos sujeitos a registro, incluindo a escritura de compra e venda.
• Art. 221 – Dispõe sobre os requisitos e validade dos documentos que podem ser registrados.
📌 Lei nº 13.097/2015
• Art. 54 – Garante que a boa-fé de terceiros só pode ser afastada por informações constantes da matrícula do imóvel.
📌 Provimento CNJ nº 65/2017
• Regulamenta a usucapião extrajudicial nos cartórios de registro de imóveis, exigindo planta, documentos e notificações.
📌 Provimento CNJ nº 100/2020 e nº 141/2023
• Permitem a prática de atos notariais e registrais eletrônicos, incluindo lavratura de escritura pública à distância com uso de certificado digital.
📌 Jurisprudência atualizada
• STJ – REsp 1.301.709/SP – Reconhece que contrato particular de compra e venda é título hábil para adjudicação compulsória.
• STJ – Tema 938 (REsp 1.635.428/MG) – Afirma que a posse contínua pode ser suficiente para usucapião, mesmo sem escritura pública.
• TJSP – Apelação Cível 100XXXX-30.2022.8.26.0000 – Reforça que ausência de registro inviabiliza a oponibilidade do contrato de gaveta a terceiros.
🌐 Links externos úteis
🔗 Constituição da República Federativa do Brasil
🔗 Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil
🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil
🔗 Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos
