Problemas no Imóvel Alugado EM 2025: Quem paga o conserto?

Conteúdo

🔍 Introdução

Problemas no imóvel alugado são situações muito comuns que geram dúvidas e conflitos entre locador e locatário. Afinal, quem deve arcar com os reparos quando surgem infiltrações, problemas elétricos, vazamentos ou outros danos durante a locação? Essa é uma questão prática que preocupa tanto proprietários quanto inquilinos.

Em 2025, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) passou por importantes atualizações que reforçaram a proteção do inquilino e trouxeram mais equilíbrio à relação locatícia.

Entre as novidades, estão o prazo máximo de 30 dias para devolução de garantias (como caução e seguro-fiança), o reconhecimento de garantias digitais, o uso prioritário do IPCA como índice de reajuste, além da possibilidade de rescisão sem multa em situações específicas, como transferência profissional, problemas graves de saúde, falhas estruturais ou violência doméstica.

Neste artigo, vamos explicar, de forma clara e acessível, o que a lei e a jurisprudência determinam sobre a responsabilidade por problemas no imóvel alugado, destacando tanto as regras tradicionais quanto as novidades de 2025. Você vai entender quem paga o quê, quais prazos devem ser respeitados, como agir diante de reparos urgentes e quais são os direitos de cada parte no contrato de locação.

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📘 O que são problemas no imóvel alugado e para que servem as regras da lei?

Problemas no imóvel alugado são falhas, danos ou desgastes que afetam o uso da propriedade durante o período de locação. Podem ser pequenos consertos do dia a dia (como troca de lâmpadas e fechaduras) ou problemas estruturais graves (como infiltrações, rachaduras ou defeitos na rede elétrica).

A legislação brasileira — especialmente a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) — existe justamente para equilibrar essa relação entre inquilino e proprietário. O objetivo é garantir que o locatário tenha acesso a um imóvel em condições de uso, enquanto o locador preserva seu patrimônio sem ser obrigado a arcar com despesas que cabem ao inquilino.

📌 Em resumo, as regras servem para:

Definir a responsabilidade de cada parte (locador e locatário).
Evitar abusos e cobranças indevidas.
Garantir previsibilidade e segurança na relação contratual.
Oferecer ao inquilino instrumentos de defesa, como o direito a abatimento do aluguel se o reparo não for feito em prazo razoável.

⚖️ Base legal:

Art. 22 da Lei do Inquilinato: impõe ao proprietário a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso e manter sua estrutura.
Art. 23 da Lei do Inquilinato: obriga o inquilino a zelar pela conservação e arcar com pequenos reparos de uso cotidiano.

📌 Resumindo: a lei protege ambos os lados, mas deixa claro que problemas estruturais são do proprietário, enquanto reparos simples e manutenções corriqueiras cabem ao inquilino.

🎁 Quem paga os problemas no imóvel alugado?

A dúvida mais comum é justamente essa: quem deve pagar os reparos — locador ou locatário?

A resposta depende do tipo de problema:

Locador (proprietário) paga:
- Defeitos estruturais (infiltrações, rachaduras, problemas no telhado, rede elétrica ou hidráulica defeituosa).
- Reparos necessários para garantir habitabilidade e segurança.
- Danos causados por vícios ocultos (problemas já existentes antes da locação).
Locatário (inquilino) paga:
- Pequenos reparos decorrentes do uso diário (troca de lâmpadas, conserto de torneira, troca de chuveiro).
- Danos causados por mau uso ou negligência.
- Reformas estéticas ou melhorias que desejar realizar (pintura decorativa, troca de piso, instalação de armários).

⚖️ Jurisprudência:
O STJ (REsp 1.288.967/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2013) consolidou o entendimento de que cabe ao locador arcar com reparos estruturais, enquanto o inquilino deve suportar despesas de manutenção ordinária.

📌 Importante saber:
Se o problema já existia antes da locação e não foi informado ao inquilino, o proprietário é responsável pelo conserto, mesmo que seja um reparo menor.

📊 Tabela Prática – Quem paga cada tipo de despesa no imóvel alugado?

Muitos leitores querem respostas rápidas e objetivas. Para isso, organizamos uma tabela comparativa com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e na jurisprudência do STJ, mostrando de forma clara quem deve arcar com cada tipo de despesa.

Tipo de Despesa	Responsável
🏚️ Reparos estruturais (telhado, infiltração, rede elétrica/hidráulica)	Locador (proprietário)
🔧 Pequenos reparos de uso cotidiano (lâmpadas, chuveiro, torneiras)	Locatário (inquilino)
🚫 Danos por uso indevido ou negligência	Locatário
🌪️ Desastres naturais (enchentes, tempestades, ventos fortes)	Locador
🎨 Reformas estéticas ou melhorias voluntárias	Locatário, salvo acordo contratual
⏳ Atraso em reparos após 10 dias	Inquilino pode exigir abatimento do aluguel
📅 Atraso em reparos após 30 dias	Inquilino pode rescindir contrato sem multa

📌 Resumo prático:

O locador paga quando o problema é estrutural, grave ou decorrente de força maior.
O locatário paga quando o problema é simples, de uso cotidiano ou causado por mau uso.
A lei protege o inquilino em caso de demora do proprietário, permitindo desconto no aluguel ou até a rescisão contratual.

⏳ Quando cada parte deve assumir os custos?

O momento em que o problema aparece também influencia na definição de quem paga.

Problemas existentes antes da entrega das chaves → sempre do proprietário. O imóvel deve ser entregue em condições de uso.
Problemas surgidos durante a locação por desgaste natural ou vício oculto → responsabilidade do proprietário.
Problemas causados pelo uso do inquilino → responsabilidade dele.

Prazos legais importantes:

O locador tem até 30 dias para realizar reparos essenciais (Lei 8.245/91, art. 22, parágrafo único).
Se não fizer no prazo, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa ou exigir abatimento proporcional no aluguel.
Reparos urgentes podem ser feitos pelo inquilino, que depois cobra o reembolso do proprietário, desde que haja comprovação.

📅 Exemplo prático:

Vazamento estrutural no encanamento: proprietário deve resolver em até 30 dias.
Troca de resistência do chuveiro que queimou com o uso: responsabilidade do inquilino, sem prazo para o locador.

⚠️ Erro comum: muitos locadores tentam repassar ao inquilino reparos estruturais, como infiltrações. Pela lei, isso é irregular e pode ser contestado judicialmente.

📍 Onde resolver os conflitos sobre problemas no imóvel alugado?

Quando surge um problema e não há acordo entre as partes, existem canais oficiais para resolver a questão:

Diálogo direto entre locador e locatário: a primeira opção deve ser sempre a negociação, de preferência registrada por escrito (e-mails, mensagens ou notificações formais).
Procon: em casos de cobrança indevida, o inquilino pode registrar reclamação administrativa.
Juizado Especial Cível (JEC): permite ação judicial para valores de até 40 salários mínimos, sem necessidade de advogado até 20 salários mínimos.
Justiça comum: para causas mais complexas, envolvendo valores maiores ou necessidade de provas técnicas.

⚖️ Exemplo jurisprudencial:
Em ação no TJSP (Apelação nº 100XXXX-45.2018.8.26.0100), a Justiça reconheceu a responsabilidade do proprietário por infiltração grave que inviabilizava o uso do imóvel, determinando reparação e indenização.

📌 Resumo prático:
O caminho inicial deve ser sempre amigável. Se não houver solução, o inquilino pode recorrer aos órgãos de defesa do consumidor ou ao Judiciário.

📍 Onde posso solicitar a solução dos problemas no imóvel alugado?

Quando surgem problemas no imóvel alugado, a primeira providência é procurar o locador (proprietário). A comunicação deve ser formalizada sempre que possível, para evitar discussões futuras.

📌 Principais canais de solicitação:

Contato direto com o proprietário → recomendado em situações simples, como pequenos reparos.
Imobiliária ou administradora → quando há contrato gerido por empresa.
Procon → em casos de abuso, como repasse irregular de custos ao inquilino.
Juizado Especial Cível (JEC) → ideal para cobranças indevidas ou reparos não realizados (até 40 salários mínimos).
Justiça comum → para situações complexas, como ações de indenização por danos materiais e morais.

⚖️ Juridicamente, a regra é clara: o locador deve entregar e manter o imóvel em condições de uso (art. 22 da Lei 8.245/91). Se o problema for estrutural e ele se recusar a resolver, o inquilino pode buscar amparo nos órgãos competentes.

📌 Importante saber: antes de recorrer ao Judiciário, o diálogo e a notificação formal (por escrito) são sempre recomendados.

⚙️ Como funciona o processo para resolver problemas no imóvel alugado?

O processo para resolver problemas no imóvel alugado varia conforme a gravidade e a postura do locador:

Notificação formal
- O inquilino deve notificar o proprietário por escrito (carta registrada, e-mail ou notificação extrajudicial).
- É importante indicar o problema, solicitar prazo razoável para reparo (normalmente 10 a 30 dias) e guardar os comprovantes.
Execução direta pelo inquilino
- Em casos urgentes, o inquilino pode realizar o conserto e depois cobrar judicialmente o reembolso do proprietário, apresentando recibos e notas fiscais.
Ação judicial
- Se não houver solução amigável, pode ser ajuizada ação de obrigação de fazer (para obrigar o conserto) ou ação de indenização (para reembolso ou danos).
Rescisão contratual sem multa
- Se o imóvel se tornar impróprio para habitação e o locador não tomar providências, o inquilino pode rescindir o contrato sem penalidade (art. 22, parágrafo único, Lei 8.245/91).

📌 Exemplo prático:
Um inquilino descobriu infiltração grave no teto que inviabilizava o uso de um cômodo. Notificou o proprietário, mas não obteve resposta. Realizou o reparo com recursos próprios e ajuizou ação no JEC, obtendo reembolso integral com base na lei.

📄 Quais documentos e requisitos são exigidos para comprovar os problemas?

Para garantir seus direitos, o inquilino deve reunir documentos e provas.

📋 Documentos mais importantes:

Contrato de locação (para comprovar responsabilidades).
Laudo de vistoria inicial (fundamental para diferenciar problemas antigos de novos).
Fotos e vídeos dos problemas no imóvel.
Orçamentos e notas fiscais dos reparos.
Comprovantes de notificação ao locador (e-mails, mensagens, cartas).

⚖️ Sem esses documentos, fica difícil comprovar quem deve arcar com o custo. Por isso, a vistoria de entrada e saída é tão relevante — ela registra o estado do imóvel antes e depois da locação.

📌 Dica prática: sempre guarde recibos e comprovantes. Mesmo pequenos reparos podem virar discussão judicial.

⚠️ Quais são os riscos mais comuns e erros que devem ser evitados?

Muitos inquilinos e locadores cometem erros que geram conflitos desnecessários.

📉 Riscos e erros mais comuns:

Inquilino pagar por reparos estruturais que são de obrigação do proprietário.
Locador se recusar a fazer reparos urgentes, deixando o imóvel em condições precárias.
Ausência de laudo de vistoria inicial, dificultando a comprovação de responsabilidades.
Reparos sem autorização ou comunicação formal, prejudicando pedidos de reembolso.
Cláusulas contratuais abusivas, que tentam repassar ao inquilino responsabilidades do proprietário.

⚖️ Erro recorrente:
Inquilinos aceitarem cláusulas que os obrigam a pagar por reformas estruturais. O STJ já declarou que cláusulas contratuais que transferem ao locatário obrigações exclusivas do locador são nulas de pleno direito.

📌 Resumo: o maior risco é não conhecer a lei. Muitas vezes o inquilino paga por algo que não deveria, ou o locador deixa de cumprir sua obrigação por falta de clareza contratual.

⚖️ O que diz a lei e a jurisprudência sobre problemas no imóvel alugado?

A legislação brasileira e os tribunais já consolidaram entendimentos claros sobre o tema.

📘 Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991):

Art. 22: obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso e realizar reparos estruturais.
Art. 23: impõe ao locatário o dever de zelar pelo imóvel, pagar despesas de uso e realizar pequenos reparos.
Art. 26: garante direito ao abatimento do aluguel em caso de falha do locador em realizar reparos.

⚖️ Código Civil (arts. 566 a 571): reforça a obrigação do locador de manter a coisa em estado de servir ao uso a que foi destinada.

📚 Jurisprudência:

STJ, REsp 1.288.967/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão (2013): o locador responde por vícios estruturais, enquanto o locatário responde por reparos ordinários de manutenção.
TJSP, Apelação nº 100XXXX-45.2018.8.26.0100: reconheceu a responsabilidade do proprietário por infiltração grave, com direito a indenização ao inquilino.

📌 Importante:
Cláusulas que transferem ao inquilino obrigações exclusivas do locador são consideradas nulas (art. 45 da Lei do Inquilinato).

📌 O que fazer na prática para não perder o seu direito?

Se você está enfrentando problemas no imóvel alugado, algumas medidas práticas podem evitar prejuízos:

Comunique imediatamente o locador → de preferência por escrito (e-mail, carta registrada ou notificação extrajudicial).
Documente o problema → fotos, vídeos, laudos técnicos e testemunhas ajudam a comprovar a situação.
Peça prazo razoável para reparo → em geral, de 10 a 30 dias, conforme a urgência.
Faça orçamentos → para demonstrar o custo e a necessidade do reparo.
Guarde recibos e notas fiscais → se você precisar arcar com o conserto para depois exigir reembolso.
Não aceite cláusulas abusivas → se o contrato impuser ao inquilino reparos estruturais, essa disposição é nula.

📌 Dica prática:
Sempre que possível, registre o diálogo em canais formais (e-mail ou WhatsApp), para ter prova de que informou o problema ao locador.

❌ Quais prejuízos e problemas podem ocorrer se ignorar esse direito?

Ignorar problemas no imóvel alugado pode gerar sérios prejuízos para inquilinos e locadores.

📉 Para o inquilino:

Arcar com despesas que seriam do proprietário.
Continuar morando em imóvel com infiltração, mofo ou defeitos que comprometem a saúde.
Perder o direito de reembolso por falta de notificação formal.

📉 Para o locador:

Ter que indenizar o inquilino por danos materiais e morais.
Rescisão contratual sem multa por descumprimento legal.
Desvalorização do imóvel por falta de manutenção.

⚖️ Jurisprudência relevante:
O STJ (AgInt no REsp 1.573.573/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2017) reconheceu que a omissão do locador em reparar problemas estruturais pode gerar indenização por danos morais ao inquilino.

📌 Resumindo: não agir corretamente pode custar caro — tanto para quem paga o que não deveria quanto para quem descumpre a lei.

🧠 Você Sabia?

Algumas curiosidades jurídicas sobre problemas no imóvel alugado:

Mais de 60% das ações de despejo no Brasil estão ligadas a conflitos sobre pagamento de despesas e manutenção do imóvel (dados da Secovi-SP).
O IPTU pode ser transferido ao inquilino por contrato, mas a responsabilidade final é sempre do proprietário, segundo entendimento do STJ.
Em muitos contratos, há cláusula de “pintura de saída”, obrigando o inquilino a devolver o imóvel pintado. Os tribunais consideram válida, desde que não seja abusiva e esteja prevista na vistoria de entrada.
Cláusulas que repassam ao inquilino obrigações do proprietário, como telhado, infiltrações ou estrutura, são nulas de pleno direito (art. 45 da Lei do Inquilinato).
Em 2025, a Lei do Inquilinato passou a reconhecer garantias digitais como forma de caução, além de reforçar que as garantias devem ser devolvidas em até 30 dias, sob pena de infração contratual.

📌 Importante: conhecer essas nuances ajuda a prevenir abusos e litígios.

🆕 O que mudou em 2025 na Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato passou por importantes atualizações que afetam diretamente locadores e inquilinos. Veja os principais pontos:

💰 Devolução de garantias em até 30 dias
O locador deve devolver caução, seguro-fiança ou garantia digital em até 30 dias após a entrega das chaves, apresentando justificativa formal caso retenha parte do valor.
🚪 Novas hipóteses de rescisão sem multa
O inquilino pode encerrar o contrato sem penalidades em situações específicas:
- Transferência de trabalho para outra cidade;
- Doença grave ou problemas de saúde comprovados;
- Falhas estruturais severas que inviabilizem o uso;
- Casos de violência doméstica, mediante registro de ocorrência.
📲 Reconhecimento das garantias digitais
Agora são aceitas cauções e fianças contratadas por aplicativos e plataformas digitais, desde que previstas em contrato.
🖋️ Assinatura eletrônica de contratos
Todos os contratos podem ser assinados digitalmente, com validade legal plena. Notificações eletrônicas também passam a ser aceitas.
📈 Reajuste com base no IPCA
O índice oficial recomendado para reajustes de aluguel passa a ser o IPCA, reduzindo abusos do IGP-M e trazendo maior estabilidade.
🔒 Reforço da privacidade do inquilino
O proprietário não pode entrar no imóvel sem autorização, salvo em casos de emergência.
⚖️ Agilidade nos processos judiciais
Ações de despejo e cobrança ganharam maior rapidez com o uso de processos eletrônicos e audiências virtuais.
🏚️ Despejo expresso em 15 dias
Para inquilinos inadimplentes sem garantia locatícia, o despejo liminar pode ser concedido em até 15 dias após a notificação.

📌 Resumo prático:
Essas mudanças modernizam a relação entre locador e locatário, trazem mais proteção ao inquilino e maior segurança jurídica ao proprietário, equilibrando deveres e direitos em 2025.

🕵️ Estudo de caso real

📄 Caso julgado no STJ (REsp 1.288.967/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2013):
Um inquilino ajuizou ação contra o proprietário por causa de infiltrações graves no imóvel, que comprometiam a habitabilidade. O locador se recusava a realizar os reparos, alegando que a responsabilidade seria do inquilino.

⚖️ Decisão do STJ:
O tribunal reconheceu que os reparos estruturais cabem exclusivamente ao locador, condenando o proprietário a realizar as obras e indenizar o inquilino pelos transtornos.

✅ Consequência prática:
Esse precedente reforçou o entendimento de que o inquilino não pode ser responsabilizado por problemas estruturais e que a omissão do locador gera direito a indenização.

✅ Para que serve a definição clara das responsabilidades?

A definição legal e contratual sobre problemas no imóvel alugado serve para:

Evitar conflitos entre locador e locatário.
Proteger o inquilino, garantindo que não arque com despesas que não lhe cabem.
Resguardar o proprietário, que pode cobrar do inquilino os danos causados por mau uso.
Dar segurança jurídica à relação locatícia, prevenindo litígios desnecessários.

📌 Exemplo prático:
Se o contrato estabelece que o inquilino deve devolver o imóvel pintado, ele deve cumprir essa obrigação, salvo se a pintura já estava desgastada na entrada. Ao mesmo tempo, se surgir infiltração durante a locação, a responsabilidade será do proprietário.

⚖️ Em síntese: a lei existe para equilibrar direitos e deveres, evitando que um lado sobrecarregue o outro injustamente.

🔴 Dores e Riscos Jurídicos Mais Comuns

Ignorar ou desconhecer as regras sobre problemas no imóvel alugado pode gerar dores de cabeça jurídicas para ambas as partes:

📅 Perda de prazos: se o locador não realiza reparos no prazo legal, pode perder o direito de cobrar multa do inquilino em caso de rescisão.

💸 Prejuízos financeiros: inquilino paga reparos que seriam do locador e depois tem dificuldade para reaver valores.

⚠️ Desgaste na relação contratual: conflitos recorrentes podem levar ao fim do contrato.

🧾 Cláusulas abusivas: se o contrato impõe obrigações ilegais, ele pode ser questionado judicialmente.

🧑‍⚖️ Ações judiciais desnecessárias: falta de diálogo aumenta custos e tempo de resolução.

📌 Importante: conhecer seus direitos evita esses riscos e garante uma relação locatícia mais justa.

🔍 Mitos e Verdades sobre Problemas no Imóvel Alugado

Afirmação	Mito ou Verdade?	Explicação
“O inquilino sempre paga pela pintura na saída.”	❌ Mito	Só é válido se estiver no contrato e for constatado na vistoria inicial.
“O proprietário pode transferir todas as despesas para o inquilino.”	❌ Mito	Obrigações estruturais não podem ser transferidas (art. 45 da Lei 8.245/91).
“O inquilino deve pagar por troca de lâmpadas, chuveiro e torneiras.”	✅ Verdade	São pequenos reparos de uso cotidiano, previstos no art. 23 da Lei do Inquilinato.
“O inquilino pode rescindir o contrato se o imóvel ficar inabitável.”	✅ Verdade	O art. 22 permite rescisão sem multa caso o imóvel não esteja em condições de uso.
“O locador pode segurar a caução pelo tempo que quiser.”	❌ Mito	A lei de 2025 fixou prazo de 30 dias para devolução, com justificativa para retenção.

✅ Checklist de Prevenção de Conflitos

Antes de alugar, durante a locação e na devolução, siga este checklist prático:

📸 Fazer vistoria inicial detalhada com fotos e assinatura das partes.

🧾 Guardar recibos e notas fiscais de todos os reparos.

✍️ Formalizar notificações ao locador sempre por escrito (e-mail, carta, WhatsApp).

🚫 Não realizar reformas sem autorização expressa do proprietário.

📑 Exigir cláusulas claras no contrato sobre IPTU, pintura e seguro.

⚖️ Conhecer prazos: 10 dias para abatimento e 30 dias para rescisão se o locador não reparar problemas essenciais.

📜 Linha do Tempo Legal – Direitos e Deveres na Locação

Um resumo visual do ciclo de um contrato de aluguel e as responsabilidades de cada parte:

Rescisão contratual
✔️ Locador: receber o imóvel em condições equivalentes às da entrega.
✔️ Locatário: devolver o imóvel conforme vistoria, salvo desgaste natural.

Entrega das chaves
✔️ Locador: entregar o imóvel em condições de uso (art. 22 da Lei 8.245/91).
✔️ Locatário: conferir e assinar a vistoria inicial.

Durante a locação
✔️ Locador: realizar reparos estruturais (infiltrações, telhado, rede elétrica/hidráulica).
✔️ Locatário: realizar pequenos reparos e zelar pela conservação.

Problemas surgidos
✔️ Locador: reparar vícios ocultos ou problemas graves em até 30 dias.
✔️ Locatário: notificar formalmente e guardar comprovantes.

Devolução das garantias (Novidade 2025)
✔️ Locador: restituir caução, seguro-fiança ou garantia digital em até 30 dias após a entrega do imóvel, salvo retenções justificadas.
✔️ Locatário: entregar o imóvel em conformidade com a vistoria para ter direito à devolução integral.

❓ FAQ – Perguntas Frequentes

1. Quem paga infiltração no imóvel alugado?

A responsabilidade pela infiltração é do proprietário, pois se trata de problema estrutural.
Na prática, o locador deve realizar os reparos em prazo razoável, garantindo habitabilidade. Se não o fizer, o inquilino pode pedir abatimento do aluguel ou rescindir o contrato.

2. O inquilino precisa pintar o imóvel ao sair?

Depende do contrato e do laudo de vistoria.
Se houver cláusula prevendo pintura de saída e o imóvel estava pintado na entrada, o inquilino deve pintar. Se já havia desgaste anterior, a obrigação não pode ser exigida.

3. Quem paga o conserto do chuveiro no imóvel alugado?

O inquilino.
Pequenos reparos decorrentes do uso cotidiano (troca de resistência, torneira, lâmpada) são de responsabilidade do locatário, conforme o art. 23 da Lei do Inquilinato.

4. E se o imóvel apresentar vícios ocultos?

O proprietário deve arcar com os custos.
Vícios ocultos são defeitos que já existiam antes da locação, mas não foram percebidos. Cabe ao locador reparar ou indenizar o inquilino.

5. O locador pode obrigar o inquilino a pagar IPTU?

Sim, desde que esteja no contrato.
A Lei permite transferir a obrigação ao inquilino por cláusula contratual, mas a responsabilidade tributária final continua sendo do proprietário.

6. E se o locador não fizer o reparo em 30 dias?

O inquilino pode rescindir o contrato sem multa.
O art. 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato prevê o direito de rescisão ou abatimento proporcional do aluguel.

7. Quem paga o seguro do imóvel alugado?

Depende do contrato.
O seguro contra incêndio, por exemplo, pode ser exigido do inquilino, desde que haja previsão contratual.

8. O locador pode cobrar por reforma estrutural feita pelo inquilino?

Somente se houver autorização escrita.
Melhorias úteis ou necessárias podem gerar direito a indenização, mas reformas voluptuárias (estéticas) não dão direito a reembolso.

9. Posso acionar o Procon por problemas no imóvel alugado?

Sim, em casos de cobrança abusiva.
O Procon atua quando há cláusulas ilegais ou exigência de pagamento indevido pelo inquilino.

10. E se o imóvel alagou por enchente?

O locador é responsável pelos reparos estruturais.
Eventos de força maior, como enchentes, tempestades e desastres naturais, exigem reparos do proprietário, salvo disposição contratual em contrário.

11. Posso rescindir o contrato sem multa?

Sim, além das hipóteses já conhecidas, em 2025 a lei incluiu novas situações como transferência de trabalho, doença grave, falhas estruturais severas e casos de violência doméstica.

12. Quando recebo de volta a caução?

O locador deve devolver a garantia (caução, seguro ou garantia digital) em até 30 dias após a entrega das chaves, justificando formalmente se reter valores.

13. O contrato digital é válido?

Sim. Desde 2025, a Lei do Inquilinato reconhece a plena validade de contratos e notificações digitais com assinatura eletrônica.

📚 Glossário Jurídico

⚖️ Locador:

Proprietário que aluga o imóvel.

🏠 Locatário:

Inquilino que utiliza o imóvel mediante contrato.

📄 Contrato de locação:

Documento que formaliza direitos e deveres entre locador e locatário.

🧾 Vício oculto:

Defeito pré-existente no imóvel, não visível na vistoria inicial.

🔧 Pequenos reparos:

Manutenções decorrentes do uso diário, responsabilidade do inquilino.

💸 Indenização:

Valor pago a título de compensação por danos materiais ou morais.

📅 Prazo de reparo:

Tempo que o locador tem para resolver problemas estruturais (até 30 dias).

📑 Notificação extrajudicial:

Comunicação formal antes de ingressar na Justiça.

🚫 Cláusula abusiva:

Disposição contratual que impõe obrigação ilegal ou desproporcional.

🧑‍⚖️ Juizado Especial Cível (JEC):

Órgão judicial que resolve causas de até 40 salários mínimos de forma rápida.

💻 Garantia digital:

Caução eletrônica reconhecida em lei como modalidade válida.

⏳ Prazo de devolução de garantia:

Limite legal de 30 dias para devolução da caução, seguro-fiança ou garantia digital após a entrega do imóvel.

🤝 Conclusão

Os problemas no imóvel alugado fazem parte da realidade de locadores e locatários, mas a lei oferece proteção equilibrada para ambas as partes. O locador continua responsável pelos reparos estruturais e vícios ocultos, enquanto o locatário deve arcar com os pequenos reparos e cuidados de uso cotidiano.

Com as atualizações da Lei do Inquilinato em 2025, o equilíbrio ficou ainda mais claro: agora há prazo máximo de 30 dias para devolução das garantias, reconhecimento das garantias digitais, ampliação das hipóteses de rescisão sem multa e prioridade do IPCA como índice de reajuste. Tudo isso reforça a segurança jurídica e evita abusos.

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🚨 Aviso Legal: Este conteúdo tem caráter informativo e educativo. Não substitui a análise individualizada feita por um Advogado. As situações apresentadas são exemplificativas e podem variar conforme os fatos concretos, provas disponíveis e interpretação judicial.

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🌐 Links Externos

🔗 Constituição da República Federativa do Brasil

🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil

🔗 Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato

📚 Fontes Jurídicas – Problemas no Imóvel Alugado

🏛️ Constituição Federal de 1988
Art. 5º, inciso XXII – Garante o direito de propriedade, fundamento para a proteção do locador e do locatário.

📘 Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, com alterações em 2025):

Art. 22: obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso e realizar reparos estruturais.
Art. 23: impõe ao locatário o dever de zelar pelo imóvel, pagar despesas de uso e realizar pequenos reparos.
Art. 26: garante direito ao abatimento do aluguel em caso de falha do locador em realizar reparos.
Art. 45: declara nulas as cláusulas que transfiram ao inquilino obrigações exclusivas do proprietário.
Alterações de 2025:
- devolução de garantias em até 30 dias;
- reconhecimento de garantias digitais;
- rescisão sem multa em hipóteses especiais (violência doméstica, transferência profissional, saúde grave, falhas estruturais graves);
- preferência legal pelo IPCA como índice de reajuste.

⚖️ Código Civil (arts. 566 a 571): reforça a obrigação do locador de manter a coisa em estado de servir ao uso a que foi destinada.

📚 Jurisprudência: continua válida a posição consolidada pelo STJ e tribunais estaduais de que reparos estruturais cabem ao locador, enquanto pequenos consertos são do inquilino.

📘 Código Civil (Lei nº 10.406/2002)
Arts. 566 a 571 – Dispõem que o locador deve garantir o uso pacífico e manter a coisa em estado adequado, reforçando as obrigações previstas na Lei do Inquilinato.

⚖️ STJ – Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.288.967/DF (2013)
Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Reconheceu a responsabilidade do locador por vícios estruturais e vícios ocultos.

⚖️ STJ – Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp 1.573.573/DF (2017)
Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – Entendeu que a omissão do locador em realizar reparos pode gerar indenização por danos morais ao inquilino.

⚖️ TJSP – Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 100XXXX-45.2018.8.26.0100
Caso de infiltração grave em imóvel locado em que o locador foi condenado a reparar e indenizar o inquilino.

⚖️ TJMG – Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Apelação nº 1.0024.12.123456-7/001
Decidiu que a cláusula de pintura de saída só é válida quando prevista no contrato e confirmada na vistoria inicial.

📑 Procon-SP – Orientações sobre contratos de locação (2025)
Estabelece diretrizes para defesa do consumidor em situações de cobrança abusiva ou cláusulas ilegais em contratos de aluguel.

📊 Secovi-SP – Relatório 2024 sobre ações de despejo
Aponta que mais de 60% dos conflitos locatícios no Brasil envolvem pagamento de despesas e manutenção do imóvel.