✨ Introdução
A cobrança do IPTU em imóvel alugado gera dúvidas frequentes: quem deve pagar esse imposto, o inquilino ou o proprietário? Neste artigo, vamos esclarecer o que diz a Lei do Inquilinato, o Código Tributário Nacional e o posicionamento dos tribunais sobre o tema. Entenda seus direitos e saiba o que pode ou não ser exigido de você.
💰 O que é o IPTU e quem é o contribuinte legal?
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal cobrado anualmente sobre imóveis urbanos. De acordo com o art. 34 do CTN (Código Tributário Nacional), o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio últil ou o possuidor a qualquer título.
Portanto, quem responde pelo imposto perante o município é o proprietário do imóvel. No entanto, existe uma possibilidade legal de transferência contratual da responsabilidade ao inquilino, conforme veremos a seguir.
📄 O que diz a Lei do Inquilinato sobre o pagamento do IPTU em imóvel alugado?
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata do tema com clareza:
- Art. 22, VIII: Cabe ao locador pagar os impostos e taxas do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
- Art. 25: É lícito pactuar que o locatário arque com encargos como o IPTU.
🔎 Conclusão: O inquilino só pode ser cobrado pelo IPTU se houver previsão expressa no contrato de locação.
⚠️ Responsabilidade perante o município x responsabilidade contratual
Mesmo que o contrato transfira a obrigação ao inquilino, a responsabilidade tributária junto à Prefeitura é sempre do proprietário. Isso significa que:
- O município cobra o proprietário;
- O inquilino é obrigado a pagar somente se houver previsão contratual;
- Caso o inquilino não pague, o proprietário é quem responde pela dívida;
- O locador pode cobrar judicialmente o valor do inquilino, com base no contrato.
✎ Jurisprudência sobre IPTU em imóvel alugado
STJ – REsp 1.388.790/SP:
“O contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel. A cláusula contratual que transfere ao locatário essa obrigação tem efeitos apenas entre as partes.”
TJSP – Apelação Cível 1003267-90.2020.8.26.0196:
“É válida a cláusula contratual que transfere ao locatário a obrigação de pagamento do IPTU, desde que expressa e não abusiva.”
📃 Exemplo prático sobre IPTU em imóvel alugado:
Carlos alugou um apartamento com contrato firmado em janeiro. O contrato previa que o locatário deveria pagar o IPTU. Carlos se recusou a pagar. O município acionou judicialmente o proprietário, que, por sua vez, ingressou com ação de cobrança contra Carlos. O juiz reconheceu a validade da cláusula contratual e condenou Carlos ao reembolso.
🔹 Resumo prático – Como funciona a cobrança de IPTU em imóvel alugado:
- ✅ Proprietário é o contribuinte legal do IPTU;
- ✅ Inquilino só paga se houver cláusula expressa no contrato;
- ❌ Não havendo previsão contratual, é ilegal cobrar o inquilino;
- ⚠️ Mesmo com a cláusula, a Prefeitura cobra o proprietário.
✅ Checklist jurídico com explicações
| 🔎 Pergunta | ℹ️ Explicação |
|---|---|
| ☐ O contrato de locação possui cláusula sobre o IPTU? | Verifique se o contrato escrito menciona que o inquilino deve pagar o IPTU. Se não houver essa cláusula, a cobrança é ilegal. |
| ☐ A cláusula é clara e objetiva? | A cláusula deve ser fácil de entender, sem ambiguidades ou termos confusos. Cláusulas dúbias podem ser anuladas judicialmente. |
| ☐ O inquilino foi informado previamente? | O inquilino deve ter ciência dessa cobrança antes de assinar o contrato. A cobrança não pode ser imposta de surpresa. |
| ☐ O valor do IPTU é discriminado em boleto ou recibo? | Idealmente, o valor do IPTU deve vir separado do aluguel no boleto, para facilitar o controle e a prestação de contas. |
| ☐ Em caso de inadimplência, quem responderá judicialmente? | Mesmo com cláusula contratual, o município sempre cobrará o proprietário. Ele, por sua vez, pode acionar o inquilino se estiver no contrato. |
✅ Modelo de cláusula para contratos de locação
“Fica acordado entre as partes que o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) referente ao imóvel objeto deste contrato será de responsabilidade do LOCATÁRIO, enquanto durar a locação, devendo este quitar os valores diretamente à municipalidade ou mediante reembolso ao LOCADOR, conforme combinado.”
💡 O que fazer se você estiver sendo cobrado indevidamente IPTU em imóvel alugado?
- Verifique seu contrato: se não houver cláusula, a cobrança do IPTU ao inquilino é indevida.
- Converse com o proprietário e solicite a retirada da cobrança.
- Se necessário, envie notificação extrajudicial com ajuda de um advogado ou da Defensoria Pública.
- Em último caso, procure o Procon ou entre com uma ação judicial para cessar a cobrança e pedir devolução de valores pagos indevidamente.
❓ FAQ – Perguntas frequentes sobre IPTU em imóvel alugado
1. Quem deve pagar o IPTU de um imóvel alugado?
Legalmente, o proprietário. O inquilino só paga se estiver no contrato.
2. O IPTU pode ser cobrado mesmo sem previsão contratual?
Não. Sem cláusula específica, a cobrança ao inquilino é ilegal.
3. A Prefeitura pode cobrar diretamente o inquilino?
Não. A obrigação tributária é do proprietário.
4. E se o inquilino não pagar o IPTU previsto em contrato?
O proprietário paga ao município e pode acionar o inquilino judicialmente.
5. Posso negociar para não pagar o IPTU como inquilino?
Sim, desde que isso conste no contrato de locação assinado por ambas as partes.
🧩 Conclusão
O IPTU em imóvel alugado é de responsabilidade do proprietário, mas pode ser repassado ao inquilino por meio de contrato. Essa cláusula deve ser clara, expressa e acordada previamente. Em caso de dúvidas ou cobranças indevidas, é essencial consultar um advogado especializado.
📌 Leia também nosso artigo sobre Direitos do inquilino quando o imóvel é vendido: saiba como agir. Clique aqui e saiba mais.
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📚 FONTES JURÍDICAS UTILIZADAS NO ARTIGO
🔰 Leis e artigos:
- Lei nº 5.172/1966 – Código Tributário Nacional (CTN)
- Art. 34: Contribuinte do IPTU é o proprietário ou possuidor a qualquer título
- Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato
- Art. 22, VIII: Responsabilidade do locador
- Art. 25: Possibilidade de transferência ao locatário
🔰 Jurisprudências:
- STJ – REsp 1.388.790/SP: Validade da cláusula contratual de repasse do IPTU
- TJSP – Apelação Cível 1003267-90.2020.8.26.0196: Eficácia entre as partes
🌐 Links externos úteis:
🔗 Lei nº 5.172/1966 – Código Tributário Nacional (CTN)
🔗Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato
