Usucapião Ordinária: Guia Completo de Requisitos e Prazos

🔰Introdução

Usucapião Ordinária é o instituto previsto no Código Civil (art. 1.242) que permite a aquisição da propriedade de um imóvel quando o possuidor atua com justo título e boa-fé, de forma contínua e pacífica, pelo prazo legal. Diferente da usucapião extraordinária, aqui o ocupante deve comprovar um contrato ou escritura não registrada e ter plena convicção de estar no direito, evitando surpresas ao final do processo.

Neste artigo, você encontrará:

• Um guia claro sobre requisitos e prazos (10 e 5 anos)
• Explicação passo a passo do procedimento judicial
• Dicas práticas para reunir a documentação essencial
• Riscos comuns e como preveni-los

Vamos descomplicar a usucapião ordinária, traduzindo o jargão jurídico em orientações objetivas para você agir com segurança.

📘 O que é?

Usucapião Ordinária é o instituto jurídico que permite a alguém adquirir a propriedade de um imóvel quando:

• ✅ Posui justo título: contrato de compra e venda, promessa de compra com documentação, escritura extrajudicial pendente de registro.
• ✅ Age de boa-fé: acredita legitimamente ser o proprietário, sem intenção de fraude.
• ✅ Mantém posse contínua e pacífica: sem oposição do titular registral, por 10 anos, reduzidos para 5 anos se comprovar residência habitual ou obras de caráter produtivo.

Exemplo prático:
Carlos comprou um terreno de um particular em 2012, assinou o contrato de compra e venda, mas não registrou a escritura. Ele construiu uma casa simples, pagou IPTU e viveu no local sem contestação até hoje. Em 2022, após 10 anos, Carlos pode ajuizar a ação de usucapião ordinária, usando seu contrato como justo título e comprovando boa-fé.

🔴 Dores e Riscos Jurídicos Mais Comuns

⚠️ Perda de justo título
Se o contrato ou escritura tiver vícios ou não for suficiente para comprovar o “justo título”, o juiz pode indeferir a ação.

⚠️ Questionamento da boa-fé
Descobrir que o possuidor tinha ciência da irregularidade interrompe a contagem do prazo.

⚠️ Interrupção da posse
Ajuizamento de reintegração de posse ou embargos pelo titular registral suspende ou interrompe o curso da usucapião.

⚠️ Provas frágeis
Depender apenas de testemunhas sem firma reconhecida ou documentos incompletos fragiliza seu pedido.

⚠️ Mudança legislativa ou jurisprudencial
Alterações futuras no Código Civil ou súmulas do STJ podem impactar requisitos e interpretação da usucapião ordinária.

⚠️ Custos não previstos
Despesas com certidões, honorários advocatícios e perícias podem ficar acima do orçamento estimado.

🧠 Você Sabia?

1. A usucapião ordinária tem origem no Direito Romano, onde já se exigia “justo título” para aquisição da posse prolongada.
2. No Brasil, a usucapião ordinária só foi introduzida no Código Civil de 1916, sendo mantida e ajustada no atual CC/2002.
3. A redução de 10 para 5 anos existe para incentivar a regularização de quem efetivamente reside e investe no imóvel.
4. Existe programa de mutirão fundiário em diversos estados que auxilia moradores a juntarem documentos e protocolos de usucapião ordinária.
5. Apesar de prevista apenas na via judicial, movimentos notariais estudam criar procedimentos de “ata notarial convencional” para documentar justo título.

✅ Para que serve?

A Usucapião Ordinária tem vários propósitos práticos:

• ✅ Regularizar a propriedade
  Transforma o possuidor em proprietário legal, garantindo segurança jurídica e evitando disputas futuras.
• ✅ Elaborar negócios imobiliários
  Com o título de propriedade, o interessado pode vender, hipotecar ou alugar o imóvel sem entraves legais.
• ✅ Reduzir litígios
  Ao reconhecer o justo título e a boa-fé, evita-se ações de reintegração de posse e conflitos judiciais prolongados.
• ✅ Estimular investimentos
  A redução do prazo para 5 anos estimula quem realiza benfeitorias e mora no imóvel a buscar a regularização.
• ✅ Garantir acesso a crédito
  Imóvel formalmente registrado permite obtenção de financiamentos e empréstimos com garantia real.

Exemplo prático:
Joana vivia em uma casa herdada de um tio, com escritura pendente de registro. Após 5 anos de residência contínua e paciência, ela comprovou justo título e boa-fé, regularizando o imóvel e conseguindo financiamento para ampliar a construção.

👥 Quem tem direito ou está envolvido?

A Usucapião Ordinária envolve as seguintes partes:

👤 Requerente (possuidor):
Pessoa física ou jurídica que detém a posse mansa e pacífica do imóvel, com justo título e boa-fé, por 10 (ou 5) anos.

⚖️ Requerido (titular registral e confrontantes):
O proprietário constante na matrícula e eventuais vizinhos que podem contestar ou manifestar interesse.

👨‍⚖️ Juízo competente:
Vara de Registros Públicos ou Vara Cível da comarca onde o imóvel está situado.

👩‍⚖️ Ministério Público:
Fiscaliza o processo, garantindo que não haja violação de direitos de terceiros ou da função social da propriedade.

👨‍💼 Advogado:
Essencial para elaborar a petição, conferir documentos e representar o possuidor em juízo (CPC, art. 19).

📅 Quando se aplica?

A Usucapião Ordinária só pode ser requerida após o cumprimento dos prazos legais, observando:

📆 Início da contagem do prazo Conta-se desde a data em que o possuidor passou a exercer atos de dono de forma mansa e pacífica, como mudança com conta de luz em seu nome ou início de pagamentos de tributos.

⏳ Prazos exigidos

• 10 anos de posse ininterrupta, com justo título e boa-fé (art. 1.242, caput).
• 5 anos de posse ininterrupta quando comprovada residência habitual ou realização de obras de caráter produtivo (art. 1.242, § 1º).

🔄 Interrupções e suspensões

• Interrupção: ação judicial de reintegração de posse ou embargos proposta pelo titular registral suspende ou reinicia a contagem do prazo.
• Suspensão: ocorre em hipóteses legais específicas, como caso fortuito ou força maior, podendo ser discutida em juízo.

🗓️ Data do requerimento Recomenda-se protocolar o pedido próximo ao término do prazo cumprido, para evitar contestações de último minuto sobre o período exato de posse.

📍 Onde se aplica?

A Usucapião Ordinária incide conforme a localização e competência:

🌐 Competência judicial

A ação deve ser proposta na Vara Cível ou de Registros Públicos da comarca onde se situa o imóvel (CPC, art. 47).

📂 Via extrajudicial

Embora não haja previsão expressa para usucapião ordinária no cartório, muitos profissionais utilizam ata notarial para documentar fatos antes do ajuizamento.

🗺️ Área urbana x rural

• Área urbana: atenção redobrada à função social e eventuais diretrizes municipais de regularização fundiária.
• Área rural: observar limites de tamanho e uso, conforme legislação ambiental e de terras.

🏘️ Condomínios e frações ideais

A usucapião ordinária não se aplica a frações ideais de condomínio; seu campo de incidência é sobre unidades autônomas ou áreas privativas.

⚙️ Como funciona o processo de Usucapião Ordinária?

🏛️ Via Judicial

1. ✅ Elaboração da petição inicial
   Descrição da posse de Usucapião Ordinária, cronologia de atos de dona(o) e fundamentação legal.
2. 📄 Documentos obrigatórios
   • Procuração e petição assinadas por advogado
   • Certidões negativas de ônus e ações
   • Memorial descritivo e planta topográfica assinados por engenheiro ou agrimensor
3. ⚖️ Citação dos interessados
   Convocação do titular registral, confrontantes e Ministério Público.
4. 🗂️ Provas testemunhais e documentais
   • Declarações de vizinhos com firma reconhecida
   • Recibos de IPTU, água e luz
   • Fotografias datadas de benfeitorias
5. 📐 Laudo técnico (se necessário)
   Perícia topográfica ou agrimensura para confirmação de limites.
6. 🏛️ Sentença e trânsito em julgado
   Reconhecimento judicial do domínio por Usucapião Ordinária.
7. 📑 Registro no Cartório de Imóveis
   Apresentação da sentença com força de título para averbação.

🏢 Via Extrajudicial

1. ✍️ Requerimento em cartório
   Petição assinada por advogado com indicação clara da posse de Usucapião Ordinária.
2. 📑 Análise documental pelo tabelião
   Mesmos documentos exigidos na via judicial.
3. 📜 Lavratura da ata notarial
   Descrição detalhada da posse (data, benfeitorias e estado do imóvel) para Usucapião Ordinária.
4. 📢 Audiência dos confrontantes
   Publicação de edital e ciência de terceiros.
5. 👩‍⚖️ Manifestação do Ministério Público
   Parecer sobre atendimento à função social.
6. 📂 Registro
   Lançamento da nota de deferimento na matrícula do imóvel.

📄 Quais os requisitos para Usucapião Ordinária?

Para requerer a Usucapião Ordinária, o possuidor deve comprovar cumulativamente:

• ⚖️ Justo título
  Documento que demonstre a origem da posse (contrato de compra e venda, promessa de compra, escritura extrajudicial pendente de registro).

• 🛡️ Boa-fé
  Convicção legítima de estar agindo como proprietário, sem intenção de fraude ou irregularidade.

• 🗓️ Prazo legal cumprido

  • 10 anos de posse contínua, mansa e pacífica (art. 1.242, caput);

  • 5 anos se o possuidor comprovar residência habitual ou realização de obras de caráter produtivo (art. 1.242, § 1º).

• 📑 Documentação comprobatória

  • Comprovantes de pagamento de tributos (IPTU, contas de água e luz);

  • Declarações de vizinhos ou testemunhas com firma reconhecida;

  • Fotografias datadas de benfeitorias no imóvel.

• 📜 Formalidades (extrajudicial)

  • Ata notarial lavrada pelo tabelião descrevendo posse (data, benfeitorias e estado do imóvel);

  • Memorial descritivo e planta topográfica assinados por profissional habilitado;

  • Certidões negativas de ônus e ações;

  • Procuração e petição assinadas por advogado.

⚠️ Quais os riscos, erros ou consequências?

Mesmo cumprindo os requisitos, diversos fatores podem comprometer o sucesso da Usucapião Ordinária:

• ⚠️ Contestação do justo título
  Se o contrato ou escritura apresentar vícios (assinaturas faltantes, cláusulas ambíguas), o juiz pode rejeitar o documento e indeferir o pedido.

• ⚠️ Perda da boa-fé
  Caso seja comprovado que o possuidor sabia da irregularidade do título (por exemplo, notificação prévia do vendedor), a contagem do prazo é interrompida.

• ⚠️ Interrupção da posse
  Ajuizamento de ação de reintegração de posse ou embargos pelo titular registral suspende ou anula o prazo já cumprido.

• ⚠️ Provas insuficientes
  Depender apenas de testemunhas sem firma reconhecida, fotos sem data ou documentos incompletos fragiliza a comprovação da posse.

• ⚠️ Documentação desatualizada
  Certidões negativas vencidas ou memorial descritivo impreciso acarretam exigências e atrasos no processo.

• ⚠️ Mudança legislativa ou jurisprudencial
  Novas súmulas ou alterações legais podem alterar interpretações sobre prazo, justo título ou boa-fé, exigindo atenção constante.

⚖️ O que diz a lei?

A base legal da Usucapião Ordinária encontra-se principalmente no Código Civil e no Código de Processo Civil:

Art. 1.242, caput, CC/2002
“Aquele que, por 10 anos, contínua, mansa e pacificamente, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á a propriedade, desde que tenha justo título e boa-fé.”

Art. 1.242, § 1º, CC/2002
“O prazo previsto no caput reduzir-se-á para 5 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua residência habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Art. 19, CPC/2015
“É obrigatória a representação por advogado, sob pena de invalidação do pedido.”

Além disso, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) disciplina a averbação da sentença de usucapião no Cartório de Imóveis, garantindo a publicidade e eficácia do ato.

 

📌 O que fazer na prática?

Para conduzir seu pedido de Usucapião Ordinária de forma eficiente e segura, siga estes passos:

✅ 1. Planeje e organize documentos
– Reúna o justo título (contrato, escritura pendente).
– Separe comprovantes de tributos (IPTU, água, luz) e fotografias datadas de benfeitorias.
– Colete declarações de vizinhos ou testemunhas com firma reconhecida.

📜 2. Agende a lavratura da ata notarial
– Marque com o tabelião para documentar data de início, benfeitorias e estado do imóvel.
– Certifique-se de que o texto descreva todos os atos de dona(o), conferindo minuta com seu advogado.

👩‍⚖️ 3. Consulte um advogado especializado
– Avalie a melhor estratégia (requerer após 10 anos ou redução para 5 anos).
– Analise custos de honorários e de eventual registro extrajudicial.

📮 4. Protocole o pedido
– Via judicial: apresente no fórum da comarca competente.
– Via extrajudicial: protocole no Cartório de Registro de Imóveis com toda a documentação.

⏱️ 5. Acompanhe diligências e intimações
– Responda rapidamente a exigências de certidões ou perícias.
– Mantenha contato com o advogado para cumprir prazos processuais ou cartoriais.

📑 6. Garanta o registro final
– Após sentença transitada em julgado ou nota de deferimento, leve o título ao cartório para averbação na matrícula do imóvel.

💬 Estudo de Caso

Em 2015, Ana adquiriu informalmente um lote em área rural no interior do Paraná. Embora tivesse um contrato de compra e venda, não registrou a escritura por conta dos custos. Ela:

🔹 Possuía justo título: contrato particular assinado pelas partes.

🔹 Agia de boa-fé: pagava IPTU e mantinha a cerca em bom estado.

🔹 Manteve posse contínua: não houve contestação pelo titular registral.

🔹 Documentou a posse: fotos datadas das construções e declarações de vizinhos com firma reconhecida.

Em 2025 — após 10 anos de posse — Ana decidiu ajuizar a Usucapião Ordinária. Com o apoio de seu advogado, protocolou a ação judicial:

1. Apresentou o contrato (justo título) e certidões negativas.
2. Incluiu ata notarial para reforçar a posse mansa e pacífica.
3. Respondeu às exigências de perícia topográfica sem atrasos.
4. Obteve sentença favorável em 2027, que transitou em julgado em 2028.
5. Averbou a sentença na matrícula, tornando-se proprietária legal do imóvel.

❓ FAQ com 10 perguntas comuns

1. O que é Usucapião Ordinária?

É a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse contínua, pacífica, com justo título e boa-fé, por 10 anos (ou 5 anos em casos específicos).

2. Qual a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária?

Na ordinária exige-se justo título e boa-fé; na extraordinária, não há essa exigência, mas o prazo é maior (15 anos ou 10 anos em situações específicas).

3. O que caracteriza o “justo título”?

Contrato de compra e venda, promessa de compra ou escritura extrajudicial ainda não registrada que demonstre a origem da posse.

4. Como comprovo a boa-fé?

Por meio de documentos que demonstrem a convicção legítima de ser proprietário: notificações, recibos de pagamento e ausência de notificações contrárias.

5. Quando posso pedir a redução do prazo para 5 anos?

Quando comprovar residência habitual no imóvel ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo durante o período de posse.

6. É obrigatório usar ata notarial no processo?

No judicial não há previsão expressa, mas a ata notarial fortalece a prova e é essencial se quiser documentar fatos antes de ajuizar a ação.

7. Posso optar pela via extrajudicial?

A usucapião ordinária só tramita judicialmente; no entanto, muitos tabelionatos aceitam ata notarial prévia para documentar atos de posse.

8. Quais documentos devo reunir antes de ajuizar a ação?

Justo título, comprovantes de tributos, fotografias datadas, declaração de vizinhos com firma reconhecida, certidões negativas e planta/memorial.

9. Quanto tempo leva o processo judicial?

Em média de 5 a 10 anos, dependendo da comarca e da existência de contestações ou diligências.

10. Preciso de advogado para entrar com o processo?

Sim, a representação por advogado é obrigatória, sob pena de nulidade do pedido (CPC, art. 19).

📚 Mini Glossário Final

⚖️ Usucapião Ordinária: aquisição da propriedade pela posse contínua, com justo título e boa-fé

📄 Justo Título: documento que originou a posse, como contrato de compra e venda

🛡️ Boa-fé: convicção legítima de ser proprietário, sem intenção de fraude

⏳ Prazo Legal: tempo de posse exigido pela lei (10 ou 5 anos)

📑 Ata Notarial: instrumento lavrado em cartório que descreve fatos sobre a posse

📐 Planta Topográfica: desenho técnico do imóvel, descrevendo limites e confrontações

🧾 Certidões Negativas: documentos que atestam a inexistência de ônus ou ações sobre o imóvel

👨‍⚖️ Ministério Público: fiscaliza o processo, garantindo respeito à função social

🏛️ Registro de Imóveis: órgão responsável pela averbação da sentença de usucapião

📝 Memorial Descritivo: texto detalhado que delimita as características e limites do imóvel

✅ Conclusão

A Usucapião Ordinária é um instrumento eficaz para regularizar a propriedade de quem possui justo título e age de boa-fé, conferindo segurança jurídica e possibilidade de negociação do imóvel. Embora o processo possa ser mais demorado, a certeza do direito adquirido compensa o investimento de tempo e recursos.

No souadvogado.com, você encontra informações confiáveis e detalhadas para cada etapa do procedimento. Em caso de dúvidas ou necessidade de orientação personalizada, consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário.

📎 Veja Também

🔗 Usucapião Extraordinário: Como Funciona o Art. 1.238 do Código Civil

🔗 Usucapião Urbano: Guia Atualizado para Conquistar a Propriedade da Sua Moradia

🔗 Adjudicação Compulsória: Entenda Quando e Como Usar

🌐 Links externos úteis

🔗 Constituição da República Federativa do Brasil

🔗 Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil

🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil

📚 Fontes Jurídicas

• Código Civil (Lei 10.406/2002) – art. 1.242, caput e § 1º
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) – art. 19
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) – arts. 167–179