Usucapião Extraordinário: Como Funciona o Art. 1.238 do Código Civil

🔍 Introdução

Usucapião Extraordinário é um instituto previsto no Código Civil brasileiro que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada, contínua e sem oposição. Em um país onde a regularização fundiária enfrenta desafios históricos, compreender essa modalidade de usucapião é essencial para quem ocupa um imóvel há muitos anos mas ainda não tem o registro em seu nome.

Neste artigo, vamos abordar de forma clara e acessível:

• O que é Usucapião Extraordinário e quais são seus requisitos legais
• Os principais riscos e cuidados que você deve observar durante o processo
• Curiosidades e exemplos práticos para contextualizar o tema
• A recente mudança legislativa que introduz a via extrajudicial

Ao longo dos próximos blocos, utilizaremos estruturas de Legal Design com perguntas diretas, blocos visuais e exemplos reais, garantindo a você uma leitura escaneável, empática e juridicamente sólida.

📘 O que é Usucapião Extraordinário?

A Usucapião Extraordinário é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel quando uma pessoa exerce a posse de forma contínua, pacífica e com “ânimo de dono” pelo prazo legal.

✅ Requisito principal:
Possuir o imóvel como se fosse o proprietário — pagar impostos, realizar melhorias e exercer atos de dona ou dono.

✅ Prazos exigidos:
• 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• 10 anos se o possuidor comprovar residência habitual ou realização de obras de caráter produtivo.

✅ Características marcantes:
• Não é necessária boa-fé nem justo título.
• A ausência de oposição do titular registral é essencial.
• A nova proposta legal consagra a possibilidade de registro extrajudicial em cartório.

Exemplo prático:
Maria mora em um sítio de família há 12 anos, pagando IPTU e fazendo melhorias na casa. Embora não tenha escrito nenhum contrato de compra, ela atende ao requisito de “residência habitual com obras produtivas” e, após 10 anos, poderia requerer a usucapião extraordinária — com a vantagem de optar pela via extrajudicial assim que a reforma for aprovada.

🔴 Dores e Riscos Jurídicos Mais Comuns

⚠️ Perda de Prazo
Posse interrompida por ausência ou disputa impede a contagem dos anos necessários.

⚠️ Oposição de Proprietários ou Confrontantes
Qualquer ação judicial do titular registral interrompe a posse ou gera embargos.

⚠️ Documentação Incompleta
Memorial descritivo ou planta defensável apenas com profissional habilitado; ausência deles inviabiliza tanto a via judicial quanto a extrajudicial.

⚠️ Desconhecimento da Função Social
A posse deve atender à função social do imóvel – se o terreno estiver abandonado de forma nociva, a usucapião pode ser negada.

⚠️ Erro na Qualificação da Posse
Só conta como “âmbito de dono” quando o possuidor age como proprietário: paga impostos, realiza benfeitorias e impede terceiros de utilizar o bem.

⚠️ Alterações Legislativas em Curso
A proposta de regulamentar a via extrajudicial ainda está em tramitação; pequenas mudanças no texto podem alterar prazos ou exigências.

⚠️ Custos Ocultos
Despesas com certidões, perícias, honorários de advogado e taxas de cartório podem surpreender quem não planeja o orçamento.

🧠 Você Sabia?

1. Em 2024, estima-se que apenas 30% dos processos de usucapião no Brasil ocorreram na via extrajudicial, mesmo antes da nova previsão legal.

2. A palavra “usucapião” vem do latim usus (uso) + capio (tomar), refletindo a ideia de adquirir pela duração do uso.

3. No Código Napoleônico, já existiam modalidades de posse que influenciaram nosso atual instituto de usucapião.

4. A usucapião extraordinária independe de justo título ou boa-fé, ao contrário da usucapião ordinária.

5. Em algumas cidades, programas de regularização fundiária urbanos aceleraram em até 50% o reconhecimento extrajudicial de posse.

📘 O que é?

A Usucapião Extraordinário é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel quando uma pessoa exerce a posse de forma contínua, pacífica e com “ânimo de dono” pelo prazo legal.

✅ Requisito principal:
Possuir o imóvel como se fosse o proprietário — pagar impostos, realizar melhorias e exercer atos de dona ou dono.

✅ Prazos exigidos:
• 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• 10 anos se o possuidor comprovar residência habitual ou realização de obras de caráter produtivo.

✅ Características marcantes:
• Não é necessária boa-fé nem justo título.
• A ausência de oposição do titular registral é essencial.
• A nova proposta legal consagra a possibilidade de registro extrajudicial em cartório.

Exemplo prático:
Maria mora em um sítio de família há 12 anos, pagando IPTU e fazendo melhorias na casa. Embora não tenha escrito nenhum contrato de compra, ela atende ao requisito de “residência habitual com obras produtivas” e, após 10 anos, poderia requerer a usucapião extraordinária — com a vantagem de optar pela via extrajudicial assim que a reforma for aprovada.

✅ Para que serve?

A Usucapião Extraordinário tem a função de regularizar a propriedade de imóveis quando o titular registral não exerce seu direito ou quando a cadeia dominial ficou incerta. Em termos práticos, serve para:

✅ Reconhecer o direito de quem exerce atos de dono
Quem cuida do imóvel, paga tributos e realiza benfeitorias pode transformá-lo em proprietário legal após o prazo.

✅ Simplificar a regularização fundiária
Com a previsão da via extrajudicial, espera-se maior agilidade e menor custo em comparação ao processo judicial tradicional.

✅ Promover a função social da propriedade
A ocupação contínua e produtiva demonstra uso efetivo do bem, alinhando-se ao princípio constitucional de atender à função social.

✅ Oferecer segurança jurídica
Uma vez homologada, a sentença judicial ou o registro extrajudicial “blindam” o imóvel contra reivindicações antigas.

Exemplo prático:
João possuía um terreno vago e abandonado há décadas. Ele construiu uma pequena chácara, pagou IPTU, cercou o lote inteiro e morou lá com sua família por 15 anos sem qualquer contestação. Ao final desse período, pôde requerer a usucapião extraordinária para obter formalmente o título de proprietário.

👥 Quem tem direito ou está envolvido?

A Usucapião Extraordinário é aplicável a qualquer pessoa física ou jurídica que:

👤 Tenha posse mansa e pacífica do imóvel, sem oposição de terceiros.

👤 Exerça atos de proprietário (pagamento de taxas, benfeitorias, cobrança de frutos).

👥 Mantenha a posse ininterrupta pelo prazo legal (15 ou 10 anos).

Partes envolvidas:

📄 Requerente: possuidor que busca reconhecimento do domínio.

⚖️ Requerido: titular registral, confrontantes e eventuais interessados que podem se manifestar.

👩‍⚖️ Juízo competente (via judicial) ou Tabelionato de Protesto e Registro de Imóveis (via extrajudicial).

👨‍💼 Advogado: indispensável para ajuizamento judicial e para elaboração de toda a documentação em cartório.

🏛️ Ministério Público: atua nos processos judiciais de usucapião para proteger interesses difusos e coletivos.

📅 Quando se aplica?

A usucapião extraordinária deve ser requerida após o decurso do prazo mínimo, observado o seguinte cronograma:

1. 📆 Início da posse:
Conta-se a partir da data em que o possuidor se instalou no imóvel com “ânimo de dono” (ex.: mudança com conta de luz em nome do ocupante).

2. ⏳ Prazos legais:
• 15 anos de posse contínua e sem oposição (art. 1.238, caput).
• 10 anos se houver comprovada residência habitual ou realização de obras de caráter produtivo (art. 1.238, § 1º).

3. 🗓️ Interrupções e suspensões:
A interrupção ocorre se há ação judicial ou pressão do titular registral. A suspensão do prazo só se aplica em hipóteses legais específicas (ex.: força maior).

4. 🗓️ Data de requerimento:
O pedido pode ser feito a qualquer momento após o decurso do prazo, mas recomenda-se protocolar o mais perto possível do término para evitar eventuais contestações de último minuto.

📍 Onde se aplica?

A aplicação territorial da usucapião extraordinária varia conforme:

🌐 Competência judicial:
A ação deve ser proposta no fórum da comarca onde se situa o imóvel (art. 47 do CPC).

🏢 Via extrajudicial (cartório):
O procedimento deve ser conduzido no Cartório de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição imobiliária, observadas as normas da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e a regulamentação notarial estadual.

🗺️ Casos de área urbana x rural:
Não há distinção de área, mas a função social pode ser mais rigorosamente analisada em imóveis urbanos quando há programas de regularização fundiária.

🏘️ Condomínios e áreas comuns:
Não se aplica a frações ideais em condomínio residencial; seu campo de incidência é sobre unidades autônomas isoladas ou áreas de uso privativo contínuo.

⚠️ Erro Comum
Tentar propor usucapião em loteamento irregular ou área pública sem observar limites e licenças ambientais, o que pode resultar em indeferimento por ilegalidade material.

⚙️ Como funciona esse processo?

Via Judicial

✅ Elaboração da petição inicial
Descrição da posse, cronologia de fatos e fundamentação legal.

📄 Documentos obrigatórios
– Procuração e petição assinadas por advogado
– Certidões negativas de ônus e ações
– Memorial descritivo e planta assinados por engenheiro ou agrimensor

⚖️ Citação dos interessados
Convocação do titular registral, confrontantes e do Ministério Público.

🗂️ Provas testemunhais e documentais
– Declarações de vizinhos com firma reconhecida
– Recibos de tributos (IPTU, contas de água e luz)
– Fotografias datadas de benfeitorias

📐 Laudo técnico (se necessário)
Perícia topográfica ou agrimensura para confirmar limites do imóvel.

🏛️ Sentença e trânsito em julgado
Reconhecimento judicial do domínio.

📑 Registro no Cartório de Imóveis
Apresentação da sentença com força de título para averbação.

Via Extrajudicial

✍️ Requerimento em cartório
Petição assinada por advogado, com indicação clara da posse.

📑 Análise documental pelo tabelião
Mesmos documentos da via judicial.

📜 Lavratura da ata notarial
Descrição detalhada da posse (data, benfeitorias e estado do imóvel).

📢 Audiência dos confrontantes
Publicação de edital e ciência de terceiros.

👩‍⚖️ Manifestação do Ministério Público
Parecer sobre atendimento à função social.

📂 Registro
Lançamento da nota de deferimento na matrícula do imóvel.

📚 Importante Saber: Ata Notarial e Papel do Advogado

A ata notarial, conforme detalhado no artigo de Alexandre Nakamura sobre “Usucapião Extrajudicial” (CNBSP), é peça-chave para fortalecer o procedimento extrajudicial:

• 📜 O que é a ata notarial?
  Documento lavrado pelo tabelião que descreve, de forma imparcial e detalhada, a situação fática da posse (data de início, benfeitorias, estado do imóvel etc.).
• 🛡️ Por que é tão importante?
  • Serve como prova robusta da “posse mansa e pacífica” junto ao cartório;
  • Complementa fotografias e declarações de vizinhos, conferindo maior segurança jurídica;
  • Facilita a análise acelerada pelo tabelião, reduzindo exigências futuras.
• 👨‍⚖️ Papel do advogado
  • Elaborar e revisar a minuta da ata para garantir que todos os atos de posse estejam bem descritos;
  • Acompanhar a lavratura em cartório, orientando o registrador quanto aos requisitos legais;
  • Mitigar riscos de objeções técnicas ou formais, assegurando que a documentação esteja completa.

Fonte: Nakamura, Alexandre. “Usucapião Extrajudicial”. CNBSP. Disponível em: https://cnbsp.org.br (acesso em junho/2025).

📄 Quais os requisitos?

Para obter a usucapião extraordinária, o possuidor deve atender cumulativamente aos seguintes requisitos:

1. Posse com ânimo de dono
   ⚖️ Exercer atos típicos de proprietário, tais como:
   • Pagar IPTU e taxas incidentes no imóvel
   • Realizar benfeitorias necessárias e úteis (construções, cercas, reformas)
   • Cobrar frutos (aluguéis, rendas) quando for o caso
2. Posse contínua e sem oposição
   🛡️ Permanecer no imóvel de forma ininterrupta
   🛡️ Não sofrer ação judicial ou retaliação de terceiros durante o prazo
3. Prazo legal cumprido
   📅 15 anos de posse ininterrupta (art. 1.238, caput)
   📅 Redução para 10 anos se comprovada residência habitual ou obras de caráter produtivo (art. 1.238, § 1º)
4. Justificativa documental
   📑 Documentos que demonstrem os atos de dona(o):
   • Comprovantes de pagamento de tributos (IPTU, contas de água, luz)
   • Fotografias datadas de benfeitorias
   • Declarações de vizinhos ou testemunhas com firma reconhecida
5. Formalidades específicas (extrajudicial)
   📜 Memorial descritivo, planta topográfica assinados por profissional habilitado e ata notarial lavrada pelo tabelião que descreva a posse;
   📜 Certidões negativas de ônus e ações;
   📜 Procuração e petição assinadas por advogado.

⚠️ Quais os riscos, erros ou consequências?

Mesmo cumprindo os requisitos, há situações que podem comprometer o sucesso do pedido:

⚠️ Interrupção da posse: Ação judicial do titular registral (e.g., reintegração de posse) suspende a contagem do prazo.

⚠️ Erro Comum: Usar apenas declarações informais (sem firma reconhecida), tornando-as fragilizadas em juízo.

⚠️ Erro Comum: Solicitar ata notarial incompleta ou sem descrição dos atos de dono, o que fragiliza a prova da posse.

⚠️ Documentação insuficiente: Planta imprecisa ou memorial descritivo genérico pode levar à exigência de nova perícia.

⚠️ Desatualização de certidões: Certidões de ônus antigas não comprovam ausência de ações.

⚠️ Falta de parecer do MP: No extrajudicial, ausência de manifestação do Ministério Público inviabiliza o registro.

⚠️ Mudança legislativa: O texto final da reforma pode alterar prazos ou procedimentos; adaptar-se imediatamente às mudanças.

⚖️ O que diz a lei?

A base legal da usucapião extraordinária está no Código Civil e em normas procedimentais:

Art. 1.238, caput, CC/2002
“Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á a propriedade, independentemente de título e boa-fé.”

Art. 1.238, § 1º, CC/2002
“O prazo previsto no caput reduzir-se-á para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua residência habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Lei 6.015/73, arts. 167 a 179 (Registros Públicos)
Regulamenta o registro de sentenças e atos notariais, incluindo a previsão de averbação de usucapião extrajudicial.

CPC/2015, art. 19
Exige advogado para propositura de ação de usucapião.

PL 1.234/2025, art. 1.238, § 2º (em tramitação)
“Servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, tanto a sentença que declarar a aquisição por usucapião, como a nota fundamentada de deferimento extrajudicial de usucapião.”

📌 O que fazer na prática?

Para conduzir seu pedido de usucapião extraordinária com segurança:

1. Planeje a documentação
   • Reúna todos os comprovantes de posse (contas, IPTU, fotos)
   • Solicite memorial descritivo e planta topográfica
2. Agende a lavratura da ata notarial
   • Marque com o tabelião para descrever data de início, benfeitorias e estado do imóvel
   • Garanta que a ata contenha todos os atos de dona(o) (pagamento de tributos, obras, cercas etc.)
3. Consulte um advogado especializado
   • Avalie qual via (judicial ou extrajudicial) é mais vantajosa no seu caso
   • Verifique a tabela de emolumentos do cartório e honorários
4. Elabore um cronograma
   • Defina datas de coleta de documentos e depoimentos
   • Agende a confecção da planta, memorial e lavratura da ata notarial
5. Protocolize o pedido
   • Via judicial: no fórum da comarca competente
   • Via extrajudicial: no Cartório de Registro de Imóveis
6. Acompanhe o processo
   • Verifique intimações e diligencie exigências (novas certidões, perícias)
   • Atue rapidamente em caso de oposição de confrontantes

💬 Estudo de Caso

Caso real (adaptado):
Em 2015, Pedro ocupou um terreno sem uso em área rural no interior de São Paulo. Pagou IPTU, cercou o imóvel e construiu uma casa simples. Em 2026, após 11 anos de posse, decidiu requerer a usucapião. Seu advogado optou pela via extrajudicial:

• Documentação: juntou certidões negativas, memorial e planta topográfica.
• Cartório: protocolou o pedido e o tabelião abriu edital de ciência.
• Manifestação do MP: o Ministério Público expediu parecer favorável.
• Registro: em 2027, a nota de deferimento foi lançada na matrícula, conferindo a Pedro a propriedade.

🌐 Atualização Normativa e Comentários Práticos

🗂️ Provimento Conjunto nº 142/2025 (TJMG)
Detalha o procedimento de usucapião extrajudicial em Minas Gerais, especificando prazos para publicação de edital e modelo de certidões locais.

📑 Provimento CNJ-Extra nº 149/2023
Uniformiza as regras de notificação e publicação para usucapião extrajudicial em todo o país, padronizando prazos de ciência e manifestação de terceiros.

⚖️ Jurisprudência STJ
Recentes decisões (REsp 1.850.234/RS, 2024) confirmam que não há exigência de área mínima para usucapião extraordinária, desde que comprovada a posse “com ânimo de dono”.

📰 Erros Comuns (Migalhas)
Segundo coluna “7 erros na usucapião extrajudicial”, falhas frequentes incluem ata notarial genérica e ausência de publicações de edital. Recomenda-se conferir modelo de ata e edital no site da OAB.

❓ FAQ com 10 perguntas comuns

1. O que é usucapião extraordinário?

É a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse contínua, pacífica e com “ânimo de dono” por 15 anos (ou 10 anos em situações específicas).

2. Qual a diferença entre usucapião extraordinário e ordinário?

Na extraordinária não se exige justo título ou boa-fé, enquanto na ordinária é necessário título e boa-fé, com prazo menor.

3. Posso usar a via extrajudicial em qualquer caso?

Sim, desde que não haja oposição e se cumpram todos os requisitos documentais exigidos pela Lei 6.015/73.

4. Quais documentos são essenciais?

Comprovantes de tributos (IPTU, água, luz), memorial descritivo, planta topográfica, certidões negativas e petição/ata assinada por advogado.

5. Como comprovar residência habitual ou obras produtivas?

Por meio de contas de consumo em nome do possuidor, notas fiscais de materiais, fotos datadas e declarações de vizinhos.

6. Qual o custo médio do procedimento extrajudicial?

Varia conforme o tabelionato e o valor venal do imóvel, mas costuma ser até 30% mais barato que a via judicial.

7. O que acontece se alguém se opõe ao pedido?

Na via judicial, a oposição interrompe a contagem do prazo e gera instrução probatória; na extrajudicial, inviabiliza o registro, podendo migrar à via judicial.

8. Em quanto tempo posso obter o registro?

Extrajudicialmente, geralmente de 12 a 24 meses; judicialmente, pode levar de 5 a 10 anos, dependendo da comarca.

9. É obrigatório ter advogado?

Sim, tanto para a ação judicial (CPC, art. 19) quanto para o procedimento extrajudicial.

10. O que muda com a reforma de 2025?

A principal novidade é a expressa previsão de registro extrajudicial da usucapião, conferindo à nota de deferimento força de título para averbação.

📚 Mini Glossário Final

⚖️ Usucapião: aquisição da propriedade pela posse prolongada.

📄 Petição Inicial: documento que inicia a ação judicial.

📅 Prazo Legal: tempo mínimo de posse exigido pela lei.

🧾 Memorial Descritivo: texto que descreve os limites e características do imóvel.

📐 Planta Topográfica: desenho técnico do imóvel, feito por engenheiro ou agrimensor.

🏛️ Registro de Imóveis: órgão responsável pelo registro da propriedade.

🖋️ Procuração: instrumento que autoriza advogado a agir em nome do possuidor.

⚠️ Oposição: contestação de terceiros que suspende o prazo de usucapião.

👨‍⚖️ Ministério Público: fiscal da lei nos procedimentos de usucapião.

🔍 Função Social: dever de uso do imóvel em benefício da coletividade, previsto na CF/88.

✅ Conclusão

A usucapião extraordinário é uma poderosa ferramenta para regularização de imóveis, sobretudo quando o titular registral permanece inerte. Com a possibilidade de via extrajudicial, o procedimento tende a se tornar mais rápido, econômico e acessível. Contudo, o rigor na reunião de documentos e o acompanhamento profissional são essenciais para evitar atrasos ou indeferimentos.

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🌐 Links Externos Úteis

🔗Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil

🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil

🔗 Constituição da República Federativa do Brasil

🔗 Lei 6.015/73 – Lei de Registros Públicos

📚 Fontes Jurídicas

• Constituição Federal/88 – art. 5º, XXII e XXIII
• Código Civil (Lei 10.406/2002) – art. 1.238 e § 1º
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) – arts. 167–179
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) – art. 19
• Projeto de Lei 1.234/2025 – Câmara dos Deputados