✨ Introdução
Antes de entender a diferença entre usucapião extrajudicial e usucapião judicial, é importante diferenciar posse e propriedade.
A posse é uma situação de fato: quem mora ou utiliza um bem exerce posse. Já a propriedade é um direito, que no caso de imóveis só é reconhecido legalmente com o registro na matrícula do imóvel no cartório.
A usucapião permite transformar a posse em propriedade após determinado tempo de uso contínuo, pacífico e com ânimo de dono, desde que cumpridos os requisitos legais.
Desde 2015, é possível realizar o procedimento por via extrajudicial diretamente no cartório, além da tradicional via judicial. Vamos entender as diferenças, requisitos, vantagens e como escolher a melhor opção.
📊 Comparativo direto entre as modalidades
| Critério | Usucapião Judicial | Usucapião Extrajudicial |
|---|---|---|
| Local | Justiça (processo judicial) | Cartório de Registro de Imóveis |
| Condução | Juiz | Oficial de Registro + tabelião (com ata notarial) |
| Indicação | Situações com litígios, disputas ou dúvidas | Posse pacífica, sem oposição, com documentos |
| Requisitos | Menor rigor formal, admite ampla instrução | Rigor técnico com documentação precisa |
| Custo estimado | Mais alto (custas processuais, diligências) | Menor, apesar de envolver ata notarial e registros |
| Tempo médio | Pode demorar anos | Em média 6 a 12 meses |
| Audiência | Sim, em alguns casos | Não há audiência |
| Eficácia jurídica | Mesma em ambas as modalidades | Mesma em ambas as modalidades |
🛠️ Documentos exigidos em ambas as modalidades
- Documentos pessoais do possuidor e do cônjuge;
- Memorial descritivo e planta do imóvel (com ART);
- Certidões negativas judiciais;
- Carnê de IPTU;
- Justificativas de vizinhos (para ata notarial);
- Ata notarial obrigatória na via extrajudicial.
A ata notarial, prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/73, é o documento que formaliza a posse de fato.
💰 Custos envolvidos
Usucapião Judicial
- Custas judiciais: média de 2,8% do valor do imóvel (ex: SC);
- Honorários advocatícios;
- Custas com oficial de justiça, perícias, audiências;
- Pode ser exigida ata notarial (encarecendo o processo).
Usucapião Extrajudicial
- Ata notarial (até R$ 900 em média);
- Registro de imóveis: R$ 131 a R$ 1.779 (varia por estado);
- FRJ: cerca de 0,2% do imóvel;
- Certidões, firma reconhecida, planta, memorial descritivo;
- Honorários advocatícios.
🧠 Exemplo prático
Exemplo 1 (EXTRAJUDICIAL):
João mora há 6 anos em um imóvel de 200 m², com posse pacífica, contas em seu nome, e os vizinhos confirmam sua posse. Pode optar pela usucapião extrajudicial com ata notarial e planta técnica.
Exemplo 2 (JUDICIAL):
Maria ocupa um terreno herdado informalmente, mas um parente contesta a posse. Como há litígio, o mais adequado é ingressar com ação de usucapião judicial.
❓ FAQ – Perguntas Frequentes
1. Posso iniciar pela extrajudicial e depois recorrer à judicial?
Sim. Caso haja oposição, o procedimento extrajudicial é arquivado e é possível ajuizar ação de usucapião judicial.
2. Posso fazer usucapião sozinho, sem advogado?
Não. Ambas as modalidades exigem a presença de advogado.
3. A usucapião extrajudicial é mais barata?
Geralmente sim, mas tudo depende do valor do imóvel e da necessidade de novos documentos ou diligências.
4. Posso usar ata notarial em ação judicial?
Sim, inclusive há juízes que têm exigido a ata em ações de usucapião.
5. A sentença judicial e o registro cartorial têm a mesma força?
Sim. Ambos os procedimentos resultam em aquisição da propriedade com emissão de nova matrícula no registro de imóveis.
🧩 Conclusão
A usucapião extrajudicial e usucapião judicial são caminhos igualmente válidos para transformar a posse em propriedade. A extrajudicial é ideal para quem tem toda a documentação em ordem e não enfrenta oposição. Já a judicial é indispensável quando há dúvidas, conflitos ou ausência de anuência.
📌 Leia também nosso artigo sobre Usucapião: Requisitos e Tipos. Clique aqui e saiba mais.
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📚 Fontes jurídicas utilizadas no artigo
📌 Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil)
Art. 216-A – Introduz a possibilidade de usucapião extrajudicial.
📌 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
Art. 1.238 a 1.244 – Regras gerais de usucapião.
📌 Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos)
Art. 216-A – Requisitos da via extrajudicial e obrigatoriedade da ata notarial.
📌 Provimento nº 65/2017 do CNJ
Dispõe sobre os requisitos técnicos e documentos exigidos para usucapião extrajudicial nos cartórios.
📌 Constituição Federal de 1988
Art. 5º, XXIII – A propriedade atenderá à sua função social.
Art. 183 – Usucapião urbana individual.
📌 Súmula 237 do STF
“O usucapião pode ser alegado como matéria de defesa.”
🌐 Links externos úteis:
🔗 Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil