✍️ Introdução
A tributação Airbnb é uma obrigação que muitos anfitriões ainda desconhecem. Rendas obtidas com aluguéis por temporada são tributáveis pela Receita Federal, e a omissão pode gerar multas de até 150%, além de juros. Em alguns casos, também há cobrança de ISS municipal, dependendo da forma como a atividade é exercida.
Se você aluga imóveis pelo Airbnb e não sabe como declarar esses valores corretamente, este guia completo vai te orientar, com base na legislação tributária atual, jurisprudência e obrigações fiscais tanto em âmbito federal quanto municipal.
📚 O que Diz a Lei sobre a Tributação de Aluguéis via Airbnb?
A legislação brasileira trata os valores recebidos por meio de plataformas como o Airbnb como rendimento tributável, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. A forma correta de declarar depende do volume da atividade, da habitualidade e da forma como os valores são recebidos.
🧾 Pessoa Física: Declaração via Carnê-Leão
Anfitriões pessoas físicas devem usar o Carnê-Leão, conforme determina a IN RFB nº 2.139/2023.
| Critério | Requisitos |
|---|---|
| Quem precisa declarar | Quem recebe de pessoa física ou de empresa no exterior |
| Alíquota de IR | De 7,5% a 27,5% (progressiva), conforme faixa mensal de renda |
| Quando declarar | Até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento |
| Onde declarar | Portal e-CAC → Aplicativo Carnê-Leão |
| Penalidade por omissão | Multa de até 150% + juros |
🔎 Mesmo que o pagamento ocorra por meio da plataforma, se o hóspede for pessoa física, o IR deve ser pago via Carnê-Leão.
🏢 Pessoa Jurídica: Obrigatoriedade e Regimes
Se a locação por temporada for realizada de forma habitual, contínua e com fins comerciais, pode haver obrigatoriedade de abrir CNPJ.
Principais Regimes Tributários:
| Regime | Características |
|---|---|
| Lucro Presumido | Tributação simplificada com IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Aplicável a locações puras. |
| Simples Nacional | Permitido somente se houver prestação de serviços com pessoal próprio (ex: limpeza, recepção). Nestes casos, é possível o enquadramento no Anexo III da LC 123/2006. |
⚠️ Locação simples, sem serviços agregados, não permite enquadramento no Simples Nacional, conforme orientação da Receita Federal.
🔍 O que Todo Anfitrião Precisa Saber sobre Tributação Airbnb
📌 1. Todo anfitrião do Airbnb precisa declarar renda?
✅ Sim. Mesmo que você alugue esporadicamente, a Receita Federal exige a declaração dos rendimentos obtidos com locações por temporada. Não importa se o valor é pequeno, se vem de diárias pontuais ou se é considerado “renda extra” — é tributável.
🔎 A Receita classifica o valor recebido pelo Airbnb como rendimento de aluguel, sujeito à tabela progressiva do Imposto de Renda, de 7,5% a 27,5%, conforme o total da renda mensal.
🧾 2. Como declarar corretamente no Carnê-Leão?
A forma correta de cumprir a obrigação fiscal mensal é usando o Carnê-Leão Web, no portal e-CAC da Receita. Ele é exigido sempre que a pessoa física recebe de outras pessoas físicas ou do exterior, como acontece com o Airbnb.
📅 O imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Ex: ganhos de março devem ser pagos até o fim de abril.
💸 3. Quais despesas podem ser deduzidas?
Você pode deduzir legalmente algumas despesas diretamente vinculadas ao imóvel alugado:
| Dedutíveis permitidos pelo fisco | Observações |
|---|---|
| 🏠 IPTU | Desde que pago pelo anfitrião |
| 🏢 Condomínio | Inclui taxas ordinárias documentadas |
| 💳 Comissão do Airbnb | Taxa de intermediação já deduzida da reserva |
⚠️ Atenção: água, luz, internet, limpeza e higiene ainda não têm posicionamento oficial claro da Receita. O ideal é consultar um contador antes de deduzir essas despesas.
⏱️ 4. E se eu não declarei nada até hoje?
Se você já recebeu pelo Airbnb e não declarou os ganhos no Carnê-Leão, é possível regularizar os últimos 5 anos, fazendo declarações retificadoras no sistema da Receita.
🧠 O próprio Airbnb oferece um relatório de ganhos no menu “Ganhos” dentro da área “Vou Hospedar” — ferramenta essencial para a retificação correta.
💡 Importante: se a regularização for feita de forma espontânea (antes da fiscalização), você evita multas mais pesadas.
🔎 5. O Airbnb informa seus dados à Receita Federal?
🔐 Sim. Desde 2025, o Airbnb passou a fornecer à Receita Federal todas as transações feitas por anfitriões no Brasil, incluindo:
- CPF ou CNPJ do anfitrião
- Endereço do imóvel
- Valor total recebido
- Datas das estadias
📌 Isso inclui tudo desde janeiro de 2020, e agora será feito anualmente. Ou seja, a Receita sabe o quanto você recebeu — mesmo que você não tenha declarado.
⚠️ 6. Quais são os riscos de não declarar?
A omissão pode gerar sérias penalidades, como:
- 🚨 Inclusão na malha fina
- 💰 Multa de até 150% sobre o valor devido
- 📈 Juros com base na taxa Selic
- 👀 Fiscalizações aprofundadas
- ❌ Restrições no CPF e perda de benefícios
📉 7. Quais são as alíquotas na pessoa física?
| Faixa de Renda Mensal | Alíquota do IR | Dedução Permitida |
|---|---|---|
| Até R$ 2.259,20 | Isento | – |
| R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |
📌 Importante: se você já tem outra renda (ex: CLT), os ganhos do Airbnb são somados à sua base total de cálculo.
🏢 8. Quando vale a pena abrir empresa (CNPJ)?
Você pode considerar migrar para pessoa jurídica se:
- Aluga mais de um imóvel regularmente
- Tem receita mensal acima de R$ 4.664,68
- Deseja emitir nota fiscal
- Busca economizar com alíquotas mais baixas e formalizar sua operação
⚠️ Importante: O MEI não permite locação de imóveis.
O regime mais vantajoso costuma ser o Simples Nacional, mas somente é permitido quando há prestação de serviços com pessoal próprio (ex: recepção, limpeza, manutenção). Nesse cenário, é possível o enquadramento no Anexo III da Lei Complementar nº 123/2006, com alíquota a partir de 6%.
Se a empresa atua apenas como locadora sem prestação de serviços, deve optar pelo Lucro Presumido ou outro regime tradicional.o permite locação de imóveis. O mais indicado é o Simples Nacional (Anexo III, se prestar serviços com pessoal próprio).
🤝 Dica Profissional
O mais seguro é contar com orientação contábil especializada, especialmente se você:
- Nunca declarou rendimentos do Airbnb
- Está com movimentação alta na plataforma
- Pretende investir mais no mercado de aluguel por temporada
🏛️ ISS: Quando o Município Pode Cobrar
O ISS (Imposto Sobre Serviços) incide quando a locação de imóveis se aproxima de uma prestação de serviço. Exemplo: o imóvel oferece limpeza diária, café da manhã, recepção ou concierge.
🔸 A cobrança do ISS depende da legislação municipal. Em algumas cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro, há regras específicas para esse tipo de locação com serviço agregado.
⚖️ Consequências da Omissão Fiscal
Quem não declara os rendimentos de aluguéis está sujeito a:
- Multa de 75% a 150% sobre o imposto devido
- Cobrança retroativa com juros (SELIC)
- Inclusão no cadastro de devedores
- Perda de benefícios fiscais
- Risco de ser considerado atividade empresarial sem registro
💬 Estudo de Caso: Anfitrião Autuado pela Receita
Joana, anfitriã de três imóveis no Rio de Janeiro, recebia cerca de R$ 9 mil mensais via Airbnb. Por dois anos, não declarou nenhum valor no Imposto de Renda, acreditando que o dinheiro recebido via plataforma era “informal”.
Após cruzamento de dados da Receita Federal com as movimentações bancárias, Joana foi autuada em mais de R$ 40 mil, incluindo multa e juros.
📌 Comentário jurídico:
A Receita já considera os dados das plataformas e pode agir com base em movimentações financeiras incompatíveis com a declaração anual. A regularização pode evitar dor de cabeça e prejuízos financeiros elevados.
📝 Passo a Passo – Como Declarar Aluguéis do Airbnb como Pessoa Física (PF)
| Etapa | Ação | Detalhes |
|---|---|---|
| 1. Acesse o Portal e-CAC | Entre no e-CAC da Receita Federal. | Utilize seu CPF e código de acesso ou certificado digital para login. |
| 2. Acesse o Carnê-Leão Web | No menu “Meu Imposto de Renda”, selecione “Carnê-Leão”. | O Carnê-Leão Web é a plataforma para registrar rendimentos mensais recebidos de pessoas físicas. |
| 3. Configure o sistema | Informe se é trabalhador autônomo e se recebe do exterior. | Essas informações personalizam o sistema para suas necessidades. |
| 4. Lance os rendimentos | No menu “Rendimentos”, clique em “Novo” e insira os valores recebidos. | Inclua detalhes como data, valor e descrição do pagamento. |
| 5. Informe as despesas dedutíveis | No menu “Pagamentos”, registre despesas como taxas do Airbnb, IPTU e condomínio. | Essas despesas podem reduzir a base de cálculo do imposto. |
| 6. Gere o DARF | Após lançar rendimentos e despesas, vá em “Demonstrativo” e clique em “Calcular”. | O sistema calculará o imposto devido e permitirá a geração do DARF. |
| 7. Pague o DARF | Efetue o pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. | O não pagamento no prazo pode acarretar multas e juros. |
| 8. Declaração Anual de IRPF | No período de declaração, importe os dados do Carnê-Leão para a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”. | Isso facilitará o preenchimento da sua declaração anual. |
📜 Passo a Passo – Como Declarar Renda do Airbnb como Pessoa Jurídica (PJ)
| Etapa | Ação | Detalhamento prático |
|---|---|---|
| 1. Abrir um CNPJ | Escolha a natureza jurídica (ex: LTDA, Empresário Individual) e registre sua empresa na Junta Comercial. | O processo é feito online pela Junta Comercial do seu estado. É necessário um contador para abrir corretamente. |
| 2. Escolher o regime tributário | Com orientação contábil, avalie se o Simples Nacional ou Lucro Presumido é mais vantajoso para sua atividade. | No Simples Nacional, as alíquotas são menores, mas só se aplica se houver prestação de serviço com pessoal próprio. |
| 3. Fazer o cadastro municipal (ISS) | Inscreva a empresa na prefeitura do município onde os imóveis estão localizados para recolhimento do ISS. | Cada cidade tem seu próprio sistema (ex: Via Rápida em SP). Exige alvará de funcionamento e inscrição municipal. |
| 4. Emitir notas fiscais eletrônicas | Após obter o alvará e a inscrição municipal, você deve gerar nota fiscal para cada estadia realizada. | A nota fiscal é obrigatória e feita por sistema eletrônico da prefeitura. É o comprovante da operação tributada. |
| 5. Controlar receitas e despesas | Mantenha um sistema ou planilha organizada com valores recebidos, taxas, serviços e despesas operacionais. | Você pode usar planilhas, aplicativos ou software de gestão. Guarde comprovantes e relatórios do Airbnb. |
| 6. Pagar os impostos mensais (DAS ou outros tributos) | No Simples Nacional, gere e pague o DAS mensal. No Lucro Presumido, calcule IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. | O DAS é gerado pelo PGDAS-D. No Lucro Presumido, os tributos variam entre 13,33% e 16,33% do faturamento. |
| 7. Fazer a contabilidade obrigatória | Contrate um contador para gerar os livros contábeis, balanços e relatórios fiscais mensais ou trimestrais. | Empresas no Brasil devem ter contabilidade regular. Isso evita autuações e permite distribuir lucros isentos. |
| 8. Declarar no Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) | A empresa deve entregar a ECF (Escrituração Contábil Fiscal) anualmente com os dados da atividade e lucro apurado. | A ECF substituiu a antiga DIPJ. O prazo é geralmente até julho do ano seguinte, feita com certificado digital. |
| 9. Distribuir lucros (se desejar) | É possível transferir os lucros para a pessoa física com isenção de IR, desde que registrados formalmente. | Só é possível se a empresa estiver em dia com a contabilidade e com os tributos. Os valores devem ser registrados em ata. |
| 10. Atualizar cadastro no Airbnb como empresa | Altere o perfil na plataforma para refletir sua atuação como CNPJ e atualize os dados de pagamento e NF. | Vá em “Conta” > “Pagamento e Pagamentos recebidos” e atualize as informações do seu negócio (nome empresarial, CNPJ, etc.). |
📌 Resumo Prático – 10 Perguntas e Respostas
| Pergunta | Resposta |
|---|---|
| Preciso declarar ganhos do Airbnb? | Sim. Qualquer rendimento com locação deve ser informado à Receita Federal. |
| Como declarar sendo pessoa física? | Via Carnê-Leão, mensalmente, no Portal e-CAC. |
| E se eu não declarar? | Pode receber multa de até 150%, com cobrança retroativa. |
| O Airbnb já recolhe imposto por mim? | Não. O anfitrião é o responsável pela apuração e pagamento. |
| Posso deduzir despesas com o imóvel? | Sim, em alguns casos (ex: IPTU, condomínio), desde que comprovadas. |
| Quando preciso ter CNPJ? | Se a atividade for habitual, contínua e com fins comerciais. |
| Posso pagar menos imposto se abrir empresa? | Depende do regime e do volume de receita. No Simples, pode valer a pena. |
| O município pode cobrar ISS? | Sim, se houver prestação de serviços agregados à locação. |
| Qual o prazo para declarar o Carnê-Leão? | Até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. |
| Há risco de cair na malha fina? | Sim, principalmente com movimentações bancárias incompatíveis ou sem declarar rendimentos. |
✅ Checklist Jurídico – Como Regularizar sua Tributação no Airbnb
| Etapa | Ação | Base Legal |
|---|---|---|
| 1. Verificar tipo de atividade | Pessoa física eventual ou empresa habitual? | CTN + IRPF |
| 2. Acessar o Carnê-Leão | Portal e-CAC da Receita | IN RFB nº 2.139/2023 |
| 3. Declarar rendimentos | Preencher e pagar mensalmente | IRPF |
| 4. Avaliar CNPJ | Abrir empresa se houver habitualidade | Receita Federal / Juntas |
| 5. Checar ISS municipal | Verificar regras da prefeitura | Lei Complementar 116/2003 |
❓ FAQ – Perguntas Frequentes
🙋♂️ Para Anfitriões Iniciantes
1. O Airbnb me fornece algum informe de rendimentos?
Não. O Airbnb não emite informe de rendimentos como os bancos fazem. Cabe ao anfitrião acessar o histórico de transações na plataforma e reunir os comprovantes de recebimentos para fins de declaração no Carnê-Leão ou IR anual.
2. Preciso declarar mesmo se alugo esporadicamente?
Sim. Mesmo locações esporádicas devem ser declaradas. A Receita considera o recebimento de aluguel como rendimento tributável, independentemente da frequência.
3. Tenho que pagar INSS sobre os ganhos?
Não obrigatoriamente. O pagamento do INSS só ocorre se o contribuinte se cadastrar como contribuinte individual ou empresa prestadora de serviços com pessoal próprio. Para pessoa física comum, o IR já é suficiente.
4. Posso parcelar imposto atrasado?
Sim. É possível parcelar o imposto em atraso no portal e-CAC da Receita Federal, mas o valor será acrescido de multa e juros. É importante declarar e regularizar o quanto antes para evitar autuação.
5. O que acontece se eu for fiscalizado?
A Receita cruza dados bancários e informações da plataforma. Se forem detectadas divergências ou omissões, o contribuinte pode ser autuado, pagar multa de até 150% sobre o valor devido e ter complicações no CPF.
🧾 Para Anfitriões Profissionais
6. Vale a pena abrir MEI para aluguel por temporada?
Não. A atividade de locação de imóveis não é permitida no MEI. O ideal é avaliar o Simples Nacional, Lucro Presumido ou mesmo continuar como pessoa física, conforme o volume de receita e estratégia tributária.
7. O Simples Nacional cobre Airbnb?
Depende. O Simples Nacional aceita empresas que prestem serviços de hospedagem com pessoal próprio, o que se aproxima de uma pousada ou hotel. Se a locação for apenas do imóvel sem serviço, pode não se enquadrar.
8. Como saber se o meu município cobra ISS?
É preciso consultar a legislação municipal ou o site da prefeitura. Algumas cidades só cobram ISS quando há serviços agregados (ex: recepção, limpeza, alimentação). Em outras, a cobrança é feita mesmo em locações simples.
9. Posso emitir nota fiscal mesmo sendo pessoa física?
Não. A emissão de nota fiscal é uma obrigação de pessoa jurídica. O contribuinte pessoa física pode emitir recibo de aluguel para comprovar o recebimento, mas não tem acesso à nota fiscal eletrônica.
10. Como comprovo os pagamentos recebidos pelo Airbnb?
Você pode baixar o extrato de ganhos direto da plataforma Airbnb. Além disso, é recomendável manter os comprovantes de transferência bancária, e-mails de confirmação e registros contábeis organizados.
✅ Conclusão Estratégica
A tributação no Airbnb é uma realidade para quem busca alugar com segurança e regularidade. Declarar os ganhos corretamente evita multas, garante tranquilidade com a Receita Federal e abre portas para profissionalização da atividade.
📌 Leia também nosso artigo sobre Cancelamento de Reserva no Airbnb: Quando Você Pode Exigir Reembolso? Clique aqui e saiba mais.
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📚 Fontes Jurídicas Utilizadas no Artigo
📌 Lei nº 7.713/1988 – Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)
→ Estabelece que rendimentos provenientes de aluguéis estão sujeitos à tributação, mesmo quando recebidos por pessoa física.
🧩 Art. 3º e Art. 4º: definem as alíquotas e obrigatoriedade de inclusão de rendimentos de aluguel.
📌 Lei nº 5.172/1966 – Código Tributário Nacional (CTN)
→ Define a incidência do imposto sobre a renda e autoriza a Receita Federal a desconsiderar formas jurídicas que ocultem o fato gerador.
📌 Art. 43: Imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza.
📌 Art. 116, § único: Desconsideração de atos com finalidade de ocultar o fato gerador.
📌 Lei Complementar nº 123/2006 – Estatuto da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte (Simples Nacional)
→ Regula o regime tributário simplificado para pessoas jurídicas com receita limitada.
⚠️ Observação: o Simples Nacional só é permitido para atividades de locação com prestação de serviços com pessoal próprio.
🛠️ Atualização válida em 2025, conforme permanece vigente com as alterações promovidas pela LC nº 188/2021 e LC nº 214/2025.
📌 Lei Complementar nº 116/2003 – ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza)
→ Autoriza a cobrança de ISS por municípios quando houver prestação de serviços associados à locação.
🔍 Relevância: Aplicável a locações que incluem serviços como recepção, limpeza, café da manhã, etc.
📌 Instrução Normativa RFB nº 2.139/2023 – Carnê-Leão Web
→ Regulamenta a obrigatoriedade do uso do Carnê-Leão Web para pessoas físicas que recebem de outras pessoas físicas ou do exterior.
📎 Obrigatória para anfitriões que recebem via Airbnb, mesmo com intermediação da plataforma.
⚖️ Jurisprudência – TRF3 – ApCiv 000XXXX-12.2019.4.03.6100/SP
→ Reconhece a legitimidade da tributação de rendimentos obtidos com locações por plataformas digitais, mesmo por pessoa física.
📌 Tese: A atividade habitual configura obrigação tributária mesmo em ambiente digital.
📊 Receita Federal – Perguntas e Respostas sobre o Simples Nacional (Atualizado em 2025)
→ Deixa claro que a locação simples de imóveis não é permitida no Simples Nacional, salvo com serviço agregado.
🧾 Manual do Carnê-Leão 2025 – Receita Federal
→ Documento oficial atualizado que orienta o preenchimento, cálculo e declaração dos rendimentos recebidos como pessoa física.
🌐 Links Externos Úteis
🔗 Carnê-Leão Web – Receita Federal
🔗 Simulador de IRPF – Receita Federal
🔗 Lei Complementar nº 116/2003 – ISS