✍️ Introdução
As restrições de Airbnb em condomínio têm sido cada vez mais discutidas nos tribunais e nas assembleias de moradores. Com o crescimento das locações de curta duração por aplicativos, surgem dúvidas importantes: o condomínio pode proibir? Isso fere o direito de propriedade? O que diz a legislação brasileira sobre o tema?
Neste guia completo, vamos esclarecer essas questões com base na Constituição, no Código Civil, na jurisprudência do STJ e em decisões reais. Leia com atenção e saiba o que fazer na prática.
🔴 Dores e Riscos Jurídicos Mais Comuns
🔴 Conflitos entre vizinhos por barulho e segurança
🔴 Descumprimento de normas internas do condomínio
🔴 Risco de judicialização por proibição indevida
🔴 Multas aplicadas de forma ilegal
🔴 Dificuldade em revogar decisões assembleares
📌 Resumo prático: 10 perguntas para dominar o tema
| Pergunta | Resposta Resumida |
|---|---|
| O que é? | Limitação ou proibição do uso de unidades em condomínio para locações via Airbnb. |
| Quem é afetado? | Proprietários, inquilinos, síndicos, administradoras e hóspedes temporários. |
| Por que isso é importante? | Garante o sossego, segurança e a destinação residencial das unidades. |
| Quando se aplica? | Quando há locações de curta duração por apps em condomínios residenciais. |
| Onde vale? | Em condomínios edilícios residenciais, especialmente em áreas urbanas. |
| Como funciona? | A proibição deve estar prevista na convenção ou ser aprovada com quórum legal. |
| Quais os requisitos ou condições? | Convenção clara, assembleia válida e finalidade do imóvel respeitada. |
| O que fazer na prática? | Consultar a convenção, participar das assembleias e buscar orientação jurídica. |
| Quais os direitos envolvidos? | Direito de propriedade, sossego, segurança e função social do imóvel. |
| Quem pode ajudar? | Advogado, Defensoria Pública, síndico ou administradora do condomínio. |
✅ Checklist Jurídico
| Etapa | O que é | Como fazer | Base legal |
|---|---|---|---|
| Análise da convenção | Verificação da finalidade | Ler documento registrado no cartório | Art. 1.332 e seguintes do CC |
| Aprovação da regra | Votação em assembleia | Obedecer ao quórum legal | Art. 1.351 do CC |
| Fiscalização | Atuação do síndico | Aplicar penalidades conforme regras | Art. 1.348 do CC |
| Defesa do condômino | Direito de defesa | Pode contestar judicialmente | CF, art. 5º, XXXV |
💬 Estudo de Caso com Jurisprudência
O debate sobre o uso do Airbnb em condomínios foi tratado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em dois recursos especiais paradigmáticos: o REsp 1.819.075/RS e o REsp 1.884.483/PR.
🔹 Caso 1 – REsp 1.819.075/RS
Um condomínio em Porto Alegre ajuizou ação contra proprietários que alugavam imóveis via Airbnb. A convenção previa finalidade exclusivamente residencial, e o STJ considerou que o uso constante e informal dos imóveis por estranhos, com subdivisões internas, alterava essa destinação, configurando atividade comercial. A decisão classificou o contrato como “hospedagem atípica“, passível de proibição.
Trecho relevante do voto:
“A forma de utilização do imóvel pelos recorrentes altera a finalidade residencial do edifício, exigindo adaptações estruturais e afetando a segurança e o sossego.”
🔹 Caso 2 – REsp 1.884.483/PR
Aqui, o condomínio já havia deliberado em assembleia pela proibição de locações por menos de 90 dias. O autor alegou violação do direito de propriedade. O STJ, no entanto, reconheceu a validade da restrição, pois visava resguardar a função social da propriedade e o sossego coletivo.
📌 Conclusões extraídas dos julgados:
- A locação via Airbnb não é proibida de forma geral;
- O uso de plataformas digitais não define, por si só, natureza comercial;
- Restrições são válidas se previstas na convenção ou aprovadas com o quórum legal;
- O direito de propriedade é limitado pela função social e pelas normas condominiais.
📝 Passo a Passo
| Etapa | Ação | Descrição |
|---|---|---|
| 1 | Verifique a convenção | Confirme a destinação residencial e regras existentes |
| 2 | Participe da assembleia | Discuta e vote sobre o tema, com registro em ata |
| 3 | Consulte um advogado | Em caso de conflito ou dúvidas |
| 4 | Aja com base legal | Não desafie normas sem respaldo jurídico |
🧩 Aspectos Legais e Dicas Práticas sobre as Restrições de Airbnb em Condomínio
🏘️ O que diz a legislação sobre restrições de Airbnb em condomínio
O aluguel de imóveis por temporada se popularizou com o avanço das plataformas digitais, mas as restrições de Airbnb em condomínio ainda geram dúvidas e polêmicas. Essa prática envolve questões legais que variam conforme a legislação local, mas, principalmente, depende daquilo que está previsto na convenção condominial e no regimento interno.
Em muitos edifícios residenciais, a locação de curta duração por meio do Airbnb pode ser proibida ou limitada com base na finalidade do imóvel e no interesse coletivo. Portanto, conhecer as regras internas do condomínio é o primeiro passo para evitar conflitos e possíveis sanções.
📌 Dica prática: antes de iniciar qualquer atividade de aluguel de temporada, consulte a convenção e verifique se há restrições de Airbnb em condomínio formalizadas ou necessidade de aprovação em assembleia.
⚖️ Direitos e deveres em caso de restrições de Airbnb em condomínio
Mesmo com o direito de usar seu imóvel livremente, o condômino deve respeitar as restrições de Airbnb em condomínio quando estas estiverem devidamente estabelecidas. O direito de propriedade é relativo e precisa coexistir com o sossego, a segurança e a finalidade residencial do prédio.
🔍 Principais deveres do condômino que aluga pelo Airbnb:
- Garantir que os hóspedes cumpram todas as regras internas do condomínio;
- Responder por condutas irregulares e eventuais prejuízos causados pelos ocupantes temporários;
- Comunicar entradas e saídas à administração, quando exigido no regimento;
- Manter postura colaborativa com os demais moradores.
Além das questões condominiais, o uso recorrente do imóvel para aluguel de temporada pode gerar obrigações fiscais. Em alguns municípios, há incidência de ISS (Imposto sobre Serviços), além da obrigatoriedade de declaração de rendimentos no Imposto de Renda.
✅ Como evitar problemas com restrições de Airbnb em condomínio
Para evitar conflitos com o síndico ou com outros moradores, é importante adotar uma conduta preventiva. Veja abaixo uma tabela prática com atitudes recomendadas:
| Dica | Ação recomendável |
|---|---|
| Informe e dialogue | Avise a administração sobre a intenção de alugar seu imóvel por temporada. |
| Siga o regimento interno | Oriente seus hóspedes sobre as normas do prédio, horários de silêncio e áreas comuns. |
| Registre movimentações | Mantenha controle de quem entra e sai da unidade para evitar problemas. |
| Busque apoio jurídico | Consulte um advogado especializado antes de iniciar a locação para garantir segurança. |
⚠️ Atenção: Ignorar as restrições de Airbnb em condomínio pode resultar em multas, advertências, ações judiciais ou até proibição definitiva da atividade no edifício, conforme decisões recentes do STJ.
🔄 Mudança nas Regras do Condomínio Após Compra do Imóvel: O Que Fazer?
Imagine a seguinte situação: você comprou um apartamento com o objetivo claro de alugá-lo por meio do Airbnb. Antes da compra, consultou a convenção condominial e confirmou que não havia nenhuma cláusula proibindo a locação por temporada. Com base nisso, investiu no imóvel e o colocou para alugar.
Algum tempo depois, após reclamações de moradores sobre comportamentos inadequados de hóspedes temporários, o condomínio realizou uma assembleia e alterou as regras, passando a proibir o uso das unidades para aluguel por plataformas como o Airbnb.
E agora? O que pode ser feito?
⚖️ A lei permite essa mudança após a compra?
Sim. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que condomínios podem restringir ou proibir o aluguel por Airbnb, desde que respeitado o quórum legal e os trâmites de alteração da convenção condominial (REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR).
Isso significa que mesmo que o imóvel tenha sido adquirido antes da mudança, o novo proprietário estará sujeito às novas regras aprovadas, pois a convenção condominial tem eficácia normativa sobre todos os condôminos.
📌 Importante: a mudança só será válida se for aprovada com quórum de 2/3 das frações ideais (Art. 1.351 do Código Civil). Caso contrário, pode ser contestada judicialmente.
❓ Existe direito adquirido nesse caso?
Não há direito adquirido à exploração do imóvel via Airbnb, pois o uso da propriedade está condicionado à sua função social e à destinação do condomínio. O STJ reforça que o direito individual do proprietário deve ser compatível com os interesses coletivos da comunidade condominial.
🛡️ O que o proprietário pode fazer?
Caso a mudança tenha sido feita sem o quórum legal ou de forma abusiva, é possível:
- 📌 Contestar a decisão na Justiça, com base na nulidade da assembleia;
- 📌 Propor modificação na regra futura, reunindo apoio de outros condôminos para nova votação;
- 📌 Buscar ressarcimento de danos, se houver prejuízo comprovado decorrente da proibição.
Se tudo estiver dentro da legalidade, o proprietário deve se adequar à nova regra e considerar outras formas de utilização do imóvel, como aluguel convencional ou moradia própria.
📌 Dica para quem ainda vai comprar imóvel para Airbnb
Se você está pensando em adquirir um apartamento com a intenção de alugá-lo por temporada:
✅ Verifique a convenção e o regimento interno atualizados
✅ Solicite ata das últimas assembleias
✅ Consulte o síndico ou administradora sobre o histórico de conflitos relacionados ao Airbnb
✅ Tenha em mente que regras podem mudar, e isso deve ser considerado no seu planejamento de investimento
🛡️ Em caso de dúvida, busque orientação de um advogado especializado em direito condominial. Ele poderá analisar a validade da restrição e indicar os caminhos possíveis para defender seus interesses com segurança jurídica.
❓ FAQ – Restrições de Airbnb em Condomínio
1. O condomínio pode proibir Airbnb?
Sim. Desde que a proibição esteja prevista na convenção ou seja aprovada em assembleia com o quórum exigido, o condomínio pode restringir locações por plataformas como o Airbnb.
2. Isso fere o direito de propriedade?
Não. O direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar a função social, os direitos coletivos e as regras da convenção condominial.
3. Precisa estar na convenção?
Sim. O STJ tem validado restrições expressas na convenção, mas também admite deliberações em assembleia que, com o quórum correto, podem ser eficazes.
4. Airbnb é considerado atividade comercial?
Depende. Quando há alta rotatividade, fracionamento do imóvel e uso recorrente para estadias curtas, pode ser classificado como hospedagem atípica, com natureza comercial.
5. A proibição precisa ser unânime?
Não. Basta o quórum de 2/3 das frações ideais previsto no Código Civil para alterações na convenção ou decisões com força normativa.
6. E se a assembleia não tiver quórum suficiente?
A decisão poderá ser anulada judicialmente. Alterações sem o quórum exigido não têm validade jurídica.
7. Multas podem ser aplicadas por descumprimento?
Sim, desde que previstas na convenção ou regimento interno e aplicadas conforme as regras coletivas do condomínio.
8. Existe jurisprudência favorável à proibição?
Sim. O STJ decidiu, em casos como o REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR, que restrições condominiais são válidas, desde que fundamentadas e aprovadas legalmente.
9. O uso de plataformas digitais já configura atividade comercial?
Não por si só. O que define a natureza da atividade são as características da operação, não a ferramenta utilizada (Airbnb, Booking etc.).
10. O contrato via Airbnb é considerado locação ou hospedagem?
O STJ já considerou como “hospedagem atípica”, o que difere da locação por temporada tradicional e pode ser incompatível com imóveis de uso exclusivamente residencial.
11. O STJ proibiu o uso do Airbnb em condomínios?
Não. O STJ não proibiu de forma geral. Apenas reconheceu que condomínios podem restringir essa prática com base em suas convenções e assembleias.
12. Posso usar o Airbnb sem convenção contrária?
Sim, se não houver proibição expressa. Mas, mesmo assim, a prática pode gerar conflitos se for entendida como incompatível com a finalidade residencial.
13. A Lei do Inquilinato se aplica ao Airbnb?
Geralmente, não. A locação por temporada da Lei nº 8.245/91 exige formalidades e continuidade que não se aplicam à hospedagem atípica oferecida pelo Airbnb.
14. É possível recorrer à Justiça contra a proibição?
Sim. Se o condômino entender que a restrição foi imposta sem quórum ou de forma abusiva, pode contestar judicialmente. Cada caso será analisado individualmente.
📌 Conclusão
As restrições de Airbnb em condomínio são juridicamente válidas quando respeitam a convenção condominial, são aprovadas com o quórum correto e visam proteger a finalidade residencial e o interesse coletivo. O STJ reafirmou que não existe uma proibição geral, mas que cada caso deve ser analisado com base nas regras internas do condomínio e nas circunstâncias fáticas.
✅ Para evitar problemas jurídicos, é essencial que síndicos e condôminos conheçam a convenção e as regras de uso, buscando apoio jurídico especializado em caso de dúvidas.
📌 Leia também nosso artigo sobre Multipropriedade Imobiliária: entenda como funciona esse modelo de propriedade compartilhada. Clique aqui e saiba mais.
🛡️ No souadvogado.com, você encontra informação segura e acessível para defender os seus direitos e da sua família. Em caso de dúvida ou conflito com o condomínio, procure a Defensoria Pública ou um advogado especializado em Direito Imobiliário.
⚖️ Jurisprudência Reforçada
- REsp 1.819.075/RS – Rel. Min. Luis Felipe Salomão / Min. Raul Araújo
A atividade de hospedagem por plataformas digitais pode ser classificada como comercial e ser proibida em condomínio residencial com destinação exclusiva.
- REsp 1.884.483/PR – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva
A proibição de locações por menos de 90 dias é válida quando prevista na convenção e visa à preservação da função social e residencial do imóvel.
📚 Fontes Jurídicas
📌 Constituição Federal
- Art. 5º, XXII, XXIII, XXXV – Direito de propriedade, função social e acesso à justiça
📌 Código Civil (Lei 10.406/2002)
- Arts. 1.331 a 1.358 – Regras de condomínio edilício
- Art. 1.336, IV – Uso adequado da unidade
- Art. 1.348 – Competência do síndico
- Art. 1.351 – Quórum para alteração da convenção
📌 Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
- Art. 48 – Locação por temporada (não se aplica diretamente ao Airbnb)
⚖️ Jurisprudência STJ
- REsp 1.819.075/RS – Julgado em 2021
- REsp 1.884.483/PR – Julgado em 2021
🌐 Links externos úteis:
🔗 Lei nº 10.406/2002 – Código Civil
🔗 Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato