Introdução
A aquisição de um imóvel na planta representa, para muitos brasileiros, a realização de um sonho. No entanto, imprevistos financeiros, mudanças de vida ou problemas com a construtora podem levar o comprador a optar pelo distrato, ou seja, a rescisão contratual antes da entrega das chaves.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato Imobiliário —, passaram a valer regras mais claras sobre as penalidades, prazos de devolução e limites de retenção de valores, garantindo maior segurança jurídica para ambas as partes.
📘 O Que É o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ainda em construção, solicitado por iniciativa do comprador ou da construtora, antes da entrega do bem.
🔹 Principais causas:
- Perda de capacidade financeira para continuar os pagamentos
- Problemas pessoais ou familiares
- Inadimplência ou descumprimento contratual pela construtora
- Atrasos na obra ou mudanças na forma de financiamento
📜 O Que Diz a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário)?
A Lei do Distrato alterou as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, regulamentando os efeitos jurídicos da desistência do comprador em contratos de aquisição de unidades em incorporação imobiliária.
⚖️ Principais dispositivos legais:
- Art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação da Lei 13.786/2018): “No caso de resolução por iniciativa do adquirente, o incorporador poderá reter até 25% da quantia paga, a título de cláusula penal.”
- Se houver patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a 50% do valor pago (Art. 67-A, § 10º).
- O valor remanescente deve ser devolvido em até 180 dias úteis, contados da formalização do distrato (Art. 67-A, § 11º). Após esse prazo, incidem correção monetária e juros legais.
🏦 Patrimônio de Afetação: O Que Muda?
O patrimônio de afetação é uma proteção jurídica que separa o patrimônio da obra dos demais ativos da construtora, garantindo que os valores recebidos sejam usados exclusivamente na construção do empreendimento.
📌 Nos casos em que a unidade está vinculada a patrimônio de afetação:
- A retenção pode ser de até 50% (Art. 67-A, § 10º)
- O comprador deve ser informado expressamente dessa condição no contrato
📖 Jurisprudência Relevante
“É abusiva a cláusula que estipula retenção superior a 25% do valor pago sem justificativa, configurando enriquecimento sem causa.”
TJSP – Apelação Cível 100XXXX-87.2021.8.26.0100 – Julgado em 09/02/2023
“A ausência de entrega do imóvel no prazo contratual autoriza o comprador a rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.”
TJMG – Apelação Cível 1.0000.21.000000-0/001 – Julgado em 27/06/2023
📊 Tabela Comparativa: Antes e Depois da Lei do Distrato Imobiliário
| Aspecto | Antes da Lei (até 2018) | Após a Lei 13.786/2018 |
|---|---|---|
| Multa por desistência | Sem limite legal definido | Até 25% ou 50% (patrimônio afetado) |
| Prazo para devolução | Sem prazo | Até 180 dias úteis |
| Correção monetária | Sujeita à discussão judicial | Obrigatória após o prazo legal |
| Devolução integral | Somente por decisão judicial | Garantida se a culpa for da construtora |
⚠️ Cláusulas Abusivas: O Que Observar
Conforme entendimento do STJ e tribunais estaduais, não pode haver retenção total dos valores pagos. São consideradas abusivas cláusulas que:
- Retêm acima de 25% do valor pago sem justificativa
- Impõem multa desproporcional
- Excluem a devolução em caso de inadimplemento da construtora
- Vinculam o reembolso a condições não previstas em lei
📌 Fundamento legal: Art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
✅ Checklist Jurídico: Como Proceder em Caso de Distrato Imobiliário
📌 Antes de pedir o distrato:
- Leia atentamente o contrato assinado, inclusive cláusulas sobre rescisão.
- Verifique se o empreendimento está vinculado a patrimônio de afetação.
- Consulte um advogado, se possível, antes de formalizar qualquer pedido.
📌 Comunicação formal:
- Notifique a construtora por escrito (preferencialmente com protocolo ou AR).
- Solicite cálculo detalhado dos valores a serem devolvidos.
- Peça prazo formal de devolução, conforme art. 67-A da Lei nº 4.591/64 (180 dias úteis).
📌 Documentação e provas:
- Guarde todos os e-mails, cartas e comprovantes de pagamento.
- Registre tentativas de negociação e resposta da construtora.
- Arquive propostas, contratos e aditivos assinados.
📌 Em caso de abuso ou atraso:
- Procure o Procon ou o Ministério Público para mediação.
- Caso necessário, ajuíze ação judicial com base no Código de Defesa do Consumidor.
- Peça devolução com correção monetária e juros legais, se ultrapassado o prazo de 180 dias
🧮 FAQ – Perguntas Frequentes
1. A construtora pode reter todo o valor pago?
❌ Não. A retenção máxima é de 25% ou 50% com patrimônio de afetação.
2. Posso desistir mesmo sem motivo grave?
✅ Sim. A desistência é um direito, mas gera consequências previstas em lei e contrato.
3. E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?
📌 O consumidor pode exigir rescisão com devolução integral, conforme jurisprudência consolidada.
4. Preciso registrar o distrato em cartório?
🔸 Não é obrigatório. A formalização por escrito, assinada pelas partes, já tem validade jurídica.
5. E se a devolução não ocorrer no prazo de 180 dias?
⚖️ Pode-se ingressar com ação judicial para cobrar valores com correção monetária e juros legais.
✅ Conclusão
O distrato imobiliário é um mecanismo legítimo que protege o consumidor diante de imprevistos ou descumprimento contratual. A Lei nº 13.786/2018 trouxe segurança jurídica ao limitar a multa, garantir prazos e proibir retenções abusivas.
📌 Antes de tomar qualquer decisão, analise seu contrato com atenção, comunique-se formalmente com a construtora e busque apoio jurídico para garantir o respeito aos seus direitos.
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