🔍 Introdução
Você sabia que, em caso de venda de um imóvel alugado, o inquilino pode ter prioridade na compra? Isso é garantido por lei! O direito de preferência na venda de imóveis alugados protege o locatário, assegurando que ele tenha a oportunidade de adquirir o imóvel antes que seja vendido a terceiros.
Neste guia, você vai entender como funciona esse direito, qual a base legal, os prazos e o que fazer se a regra for desrespeitada.
⚖️ O que diz a lei sobre o direito de preferência
O direito de preferência está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), especialmente nos artigos 27 a 34. Veja um trecho importante:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário terá preferência, em igualdade de condições com terceiros, para adquiri-lo.”
O objetivo é garantir que o inquilino, que já reside e cuida do imóvel, não seja surpreendido com a venda para um estranho, podendo exercer sua prioridade na compra.
🔢 Quando se aplica o direito de preferência?
O direito de preferência só se aplica quando:
- O contrato de locação está vigente por tempo determinado ou indeterminado;
- O imóvel é vendido, doado ou transferido de forma onerosa;
- A locação não é por temporada ou para fins comerciais com exceção contratual.
📢 Como o inquilino deve ser notificado?
A lei exige que a notificação:
- Seja feita por escrito (via carta registrada, e-mail com confirmação ou pessoalmente);
- Contenha todas as condições da venda: preço, forma de pagamento, prazo, comissões etc.
- Dê um prazo mínimo de 30 dias corridos para que o inquilino manifeste interesse.
👍 O que acontece se o inquilino não for notificado?
Se o proprietário vender o imóvel a um terceiro sem respeitar o direito de preferência, o inquilino pode:
- Anular a venda;
- Ingressar com ação judicial para exercer o direito, adquirindo o imóvel nas mesmas condições.
Mas é preciso agir rápido: o prazo para entrar com a ação é de 180 dias a partir da averbação da venda no Registro de Imóveis.
🤌 É possível abrir mão do direito de preferência?
Sim. O inquilino pode renunciar ao direito, desde que essa renúncia esteja:
- Prevista no contrato de locação;
- Expressamente destacada no documento.
Atenção: mesmo havendo renúncia, o ideal é que o locador ainda notifique o inquilino para evitar litígios.
🚫 Situações em que não se aplica o direito de preferência
O direito de preferência não se aplica nos seguintes casos:
- Venda forçada (ex: leilão judicial);
- Venda de um conjunto de imóveis em que não é possível alienar de forma separada;
- Doações sem encargos;
- Cessão entre familiares ou sociedade.
🤌 O que acontece em caso de sublocação?
Se o imóvel estiver sublocado, o sublocatário também possui direito de preferência. A Lei do Inquilinato garante esse direito nas mesmas condições ao sublocatário, desde que a sublocação esteja regularizada e tenha ciência do locador.
Se houver mais de um sublocatário, todos devem ser notificados individualmente.
🔹 Resumo prático – Como funciona o direito de preferência
| Etapa | Ação |
|---|---|
| 📆 Intenção de venda | Proprietário decide vender o imóvel |
| 📲 Notificação ao inquilino | Por escrito, com condições completas |
| 📅 Prazo para resposta | 30 dias corridos |
| 👍 Inquilino aceita | Compra o imóvel nas mesmas condições |
| ❌ Inquilino recusa ou silencia | Venda liberada a terceiros |
| ❎ Venda sem notificar | Ação judicial para exercer o direito |
✅ Checklist jurídico
| Item | Verificação Necessária |
| Contrato de locação vigente | Sim |
| Notificação por escrito com preço e condições | Sim |
| Prazo de 30 dias respeitado | Sim |
| Existência de renúncia formal | Não (a menos que previsto em contrato) |
| Prazo para ação judicial respeitado | Sim, até 180 dias |
❓ FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que é o direito de preferência na venda de imóveis alugados?
É o direito do inquilino de comprar o imóvel antes que ele seja vendido a outra pessoa.
2. Preciso ser notificado por escrito?
Sim. A notificação deve ser feita por escrito e conter todas as condições da venda.
3. O que acontece se eu não responder à notificação?
O locador poderá vender o imóvel a terceiros.
4. O que fazer se eu não for notificado e o imóvel for vendido?
Você pode ingressar com uma ação judicial para exercer seu direito de preferência.
5. O sublocatário também tem esse direito?
Sim, se a sublocação for regular e com ciência do locador.
🔐 Conclusão
O direito de preferência na venda de imóveis alugados é um instrumento legal importante para garantir segurança ao inquilino. Conhecer seus direitos e agir dentro do prazo legal é fundamental para não perder a oportunidade de adquirir o imóvel onde você já vive. Se tiver dúvidas ou seu direito não foi respeitado, procure um advogado especializado.
📌 Leia também nosso artigo sobre Rescisão de Contrato de Aluguel: Direitos do Inquilino e do Proprietário. Clique aqui e saiba mais.
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🔹 Fontes jurídicas utilizadas no artigo
📌 Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 27 a 34
📌 Código Civil Brasileiro, arts. 505 a 538 (contratos de compra e venda)
📌 STJ – REsp 1082773/DF: Reconhecimento da validade da notificação eletrônica ao inquilino
📌 Tema 72 STF: Princípio da função social da propriedade