📇 Introdução: O que acontece quando o inquilino para de pagar o aluguel?
A inadimplência no contrato de aluguel é uma situação delicada, mas bastante comum no mercado imobiliário. Quando o inquilino deixa de pagar, o locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento para reaver o imóvel — e, em alguns casos, até de forma liminar (rápida).
📌 Neste artigo, você vai entender o que diz a Lei do Inquilinato, como funciona o processo de despejo, os direitos e prazos de cada parte e como agir dentro da legalidade para resolver o problema sem prejuízos maiores.
⚖️ Quando é possível entrar com ação de despejo?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o locador pode pedir o despejo quando houver:
- Falta de pagamento do aluguel e encargos (IPTU, condomínio, etc.)
- Descumprimento de cláusulas contratuais
- Fim do prazo contratual, com recusa do inquilino em sair
- Uso indevido do imóvel
Mas neste artigo o foco é a falta de pagamento, prevista no art. 9º, inciso III da Lei:
📘 Art. 9º, III – Lei nº 8.245/91:
“A locação também poderá ser desfeita: (…) III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”
⚠️ Como funciona o processo de despejo por inadimplência?
- 📩 Notificação extrajudicial (opcional):
O locador pode tentar resolver amigavelmente antes de ir à Justiça. - ⚖️ Ação de despejo com cobrança:
Proposta no Juizado ou Vara Cível, dependendo do valor do aluguel e do tipo de imóvel. - 💬 Citação do inquilino:
O inquilino será notificado para pagar ou se defender. - 🏠 Pedido de desocupação liminar (em 15 dias):
Se o contrato for sem fiador, ou houver fiador inadimplente, o juiz pode conceder liminar para desocupação imediata, com prazo de 15 dias.
📘 Art. 59, §1º – Lei nº 8.245/91:
“Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, nas ações fundadas na falta de pagamento…”
📅 Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?
- Se a liminar for concedida: 15 dias após a citação
- Se o juiz determinar desocupação ao final do processo: geralmente 30 dias após a sentença
- Se houver acordo entre as partes: o prazo pode ser negociado judicialmente
💵 O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim. É o chamado “pagamento purgando a mora”. Se o inquilino pagar a dívida integral (aluguel + encargos + custas) no prazo de 15 dias após a citação, o processo é encerrado e ele pode permanecer no imóvel.
📘 Art. 62, II – Lei do Inquilinato:
“É admissível o pagamento da dívida no prazo legal para evitar a rescisão do contrato e o despejo.”
⚠️ Atenção: Esse benefício só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.
🧠 Exemplo prático (caso real resumido)
Situação: Inquilino atrasou 3 meses de aluguel. Locador entrou com ação de despejo com pedido liminar. O juiz concedeu a desocupação em 15 dias.
Resultado: O inquilino não pagou e desocupou o imóvel no prazo. Depois, a dívida foi cobrada separadamente em execução.
📝 Checklist – Ação de despejo: o que observar?
| Etapa | Verificado? |
|---|---|
| Houve notificação para pagamento? | ⬜ Sim ⬜ Não |
| O contrato está por escrito e válido? | ⬜ Sim ⬜ Não |
| Existe fiador ou garantia locatícia? | ⬜ Sim ⬜ Não |
| O atraso ultrapassa 30 dias? | ⬜ Sim ⬜ Não |
| O locador quer desocupar o imóvel? | ⬜ Sim ⬜ Não |
🤔 FAQ – Perguntas frequentes
1. Posso ser despejado com um mês de atraso?
Sim. A lei não exige prazo mínimo. A falta de pagamento já autoriza a ação.
2. O inquilino tem que sair imediatamente após a ação?
Não. Ele tem o prazo determinado pelo juiz, que pode variar entre 15 e 30 dias ou mais, conforme o caso.
3. E se o inquilino não sair?
A Justiça pode autorizar desocupação forçada com apoio da polícia, após intimações e prazos legais.
4. A ação de despejo cancela a dívida?
Não. O despejo desocupa o imóvel. A dívida do aluguel continua e pode ser cobrada separadamente.
5. Posso fazer isso sozinho ou preciso de advogado?
A ação de despejo exige advogado. Só é possível sem advogado se o aluguel for até 20 salários mínimos e correr no Juizado Especial Cível — o que é raro nesse tipo de caso.
📘 Base Legal:
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) – arts. 9º, 59 e seguintes
- Código Civil – art. 421 e seguintes
- Jurisprudência do STJ e tribunais estaduais
- Código de Processo Civil – arts. 300 e 562
🧠 Conclusão: Despejo por inadimplência exige ação legal, mas tem prazos e garantias
O despejo por falta de pagamento é um direito do locador, mas deve seguir as regras legais e o devido processo judicial. O inquilino também tem garantias e pode evitar a desocupação se pagar a dívida em tempo hábil.
Se você é locador e enfrenta atrasos no pagamento, ou inquilino e está sendo processado, o ideal é buscar orientação jurídica o quanto antes para garantir seus direitos e evitar prejuízos maiores.
Leia também nosso artigo sobre Direitos do inquilino quando o imóvel é vendido: saiba como agir. Clique aqui e saiba mais.
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