🔰Aviso Legal: Este artigo foi elaborado com uma linguagem clara e acessível, buscando tornar o conteúdo jurídico mais compreensível para todos — sem abrir mão da precisão técnica e do rigor legal.
Sou Advogado.
🔍 Introdução
O tema contrato verbal de aluguel tem validade desperta dúvidas tanto em locadores quanto em inquilinos. Afinal, é possível alugar um imóvel sem assinar nada? E se der problema depois, vale o que foi combinado verbalmente?
A resposta jurídica é: sim, o contrato verbal tem validade, mas ele exige atenção redobrada quanto às provas e aos riscos. Neste artigo, você entenderá quando esse tipo de acordo é legal, quais os direitos de cada parte e como se proteger.
📌 A ausência de contrato escrito não anula a validade da locação, desde que esses elementos estejam presentes.
📘 O que é contrato verbal de aluguel?
O contrato verbal de aluguel é um acordo de locação residencial ou comercial firmado sem formalização escrita, baseado apenas no consentimento das partes, que gera efeitos jurídicos desde que observados os requisitos legais.
📘 De acordo com o art. 107 do Código Civil, o contrato é válido independentemente de forma escrita, salvo quando a lei exigir documento formal — o que não é o caso da locação urbana.
📘 Para que o contrato verbal de aluguel tenha validade jurídica, ele deve respeitar os requisitos legais previstos no Código Civil e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). São eles:
1️⃣ 🧠 Capacidade civil das partes – tanto o locador quanto o inquilino devem ser legalmente capazes
2️⃣ 📝 Objeto lícito e determinado – o imóvel deve existir e estar apto à locação
3️⃣ 📆 Consentimento mútuo – é essencial o acordo entre as partes sobre valor, finalidade e condições
4️⃣ 🏠 Finalidade residencial ou comercial – o uso do imóvel deve ser definido desde o início
📌 Apesar da validade legal, a informalidade dificulta a prova de cláusulas e obrigações.
🔴 Dores e riscos jurídicos mais comuns do contrato verbal de aluguel
Assinar um contrato de aluguel já é um desafio para muitas famílias. Mas o risco aumenta quando tudo é feito no “boca a boca”. Veja os principais problemas que surgem:
📅 Dificuldade para provar o prazo da locação
💸 Incerteza sobre valor, reajuste ou data de vencimento
⚖️ Obstáculos para ingressar com ação de despejo sem contrato escrito
📄 Disputas sobre quem pagou o quê — e quando
❌ Perda de direitos ou obrigações por falta de prova documental
🔍 Observação: Sem contrato escrito, a palavra de um contra o outro vira o centro da disputa — o que pode atrasar, enfraquecer ou até inviabilizar uma ação judicial.
🧠 Você sabia?
📘 5 curiosidades jurídicas sobre o contrato verbal de aluguel:
- Contratos verbais são legais, desde que respeitem os requisitos do Código Civil
- O inquilino pode ser despejado mesmo sem contrato escrito, se houver provas da posse injusta
- A Lei do Inquilinato não exige contrato escrito para a locação ter validade
- O prazo do contrato verbal, por lei, é considerado por tempo indeterminado
- 📊 Segundo o IBGE (2023), mais de 18% das locações no Brasil ocorrem de forma verbal
✅ Para que serve esse tipo de contrato verbal de aluguel?
O contrato verbal de aluguel costuma ser utilizado:
- Quando há urgência na mudança
- Entre pessoas conhecidas (familiares, amigos)
- Em imóveis informais ou sem regularização
- Por desconhecimento dos riscos jurídicos
📘 Ele serve para regular a posse do imóvel, mesmo sem papel assinado. Mas não protege adequadamente nenhuma das partes se houver conflito.
⚠️ A ausência de contrato por escrito não impede o dever de pagar aluguel, cuidar do imóvel ou respeitar prazos legais.
👨👩⚖️ Quem pode firmar um contrato verbal de aluguel?
Qualquer pessoa civilmente capaz pode firmar um contrato verbal de aluguel válido, seja como:
🏠 Locador – proprietário, usufrutuário, procurador com poderes específicos ou possuidor legítimo
🧍 Locatário (inquilino) – maior de 18 anos ou menor emancipado, pessoa física ou jurídica
📘 Importante: A validade jurídica independe da forma escrita, desde que o acordo respeite os requisitos legais do art. 104 do Código Civil.
📅 Quando o contrato verbal de aluguel tem validade?
A validade do contrato verbal de aluguel se dá desde o momento em que as partes manifestam vontade de locar o imóvel, mesmo informalmente.
Ele é aceito em diversas situações, como:
- 🛑 Locação sem formalização por pressa, confiança ou informalidade
- 🔄 Renovação automática de contratos vencidos, sem nova assinatura
- 🤝 Acordo entre familiares ou amigos, apenas de “boca”
📘 Em todos esses casos, o contrato verbal de aluguel tem validade se houver posse consentida e pagamento de aluguel.
📍 Onde esse contrato tem valor legal?
O contrato verbal de aluguel tem valor legal em todo o território nacional, inclusive para:
- 🏢 Imóveis residenciais
- 🏪 Imóveis comerciais
- 🌾 Propriedades urbanas e rurais
- 🏚️ Imóveis não regularizados (desde que exista posse e uso com consentimento)
📘 A Lei do Inquilinato não exige escritura ou registro do imóvel para validar a locação verbal — apenas a posse legítima e o uso lícito.
⚙️ Como funciona na prática?
Mesmo sem papel assinado, o contrato verbal produz efeitos jurídicos. Na prática:
1️⃣ 📆 O prazo é considerado indeterminado, salvo se houver prova de prazo verbal combinado
2️⃣ 💸 O inquilino deve pagar o valor acordado, ainda que informalmente
3️⃣ 🛠️ O locador responde pela estrutura do imóvel; o inquilino, pelos danos causados
4️⃣ 🧾 O pagamento regular pode ser usado como prova de vínculo contratual
5️⃣ ⚖️ Em caso de inadimplência, é possível mover ação de despejo com provas indiretas
📌 Tribunais aceitam extratos bancários, testemunhas e mensagens como evidência de contrato verbal válido.
📑 Quais os requisitos legais para o contrato verbal de aluguel?
Para que o contrato verbal de aluguel tenha validade, devem estar presentes os seguintes elementos:
1️⃣ 🧠 Capacidade civil das partes
2️⃣ 📝 Objeto lícito e determinado (um imóvel com finalidade legal)
3️⃣ 📆 Consentimento mútuo sobre valor, uso, prazo e encargos
4️⃣ 🏠 Finalidade residencial ou comercial expressa
📘 Esses requisitos derivam do art. 104 do Código Civil e do art. 73 da Lei nº 8.245/1991. Sua ausência pode tornar o acordo nulo ou gerar insegurança jurídica para ambas as partes.
⚠️ Quais os riscos e consequências de um contrato verbal de aluguel?
Embora tenha validade, o contrato verbal de aluguel apresenta riscos relevantes para ambas as partes, especialmente em caso de conflitos:
❌ Riscos para o locador:
- Dificuldade para comprovar valores e datas acordadas
- Obstáculos para ação de despejo sem provas mínimas
- Insegurança quanto a reajustes e garantias
⚠️ Riscos para o inquilino:
- Falta de previsão sobre reajuste e renovação
- Possibilidade de rescisão abrupta
- Dificuldade para comprovar pagamento ou direitos pactuados
📌 Sem documento escrito, qualquer litígio dependerá de provas indiretas, como testemunhas, extratos bancários ou mensagens.
📌 O que fazer na prática?
Se você já firmou um contrato verbal ou pretende firmar, siga estes passos:
1️⃣ 🔍 Avalie se há consentimento mútuo sobre as condições
2️⃣ 📄 Registre as provas disponíveis: comprovantes de pagamento, prints, áudios ou testemunhas
3️⃣ 🧑⚖️ Procure orientação jurídica antes de uma ação judicial
4️⃣ 🧾 Formalize por escrito sempre que possível, mesmo em modelo simples
5️⃣ 👩⚖️ Em caso de litígio, reúna as provas e protocole ação com advogado ou Defensoria Pública
💬 Estudo de caso real (fictício com base em jurisprudência)
📌 Despejo com base em contrato verbal reconhecido por testemunhas
Um locador entrou com ação de despejo contra o inquilino que estava há 2 anos no imóvel, com contrato apenas verbal.
🧾 Ele apresentou:
1️⃣ Comprovantes mensais de transferência via Pix
2️⃣ Conversas de WhatsApp em que o inquilino reconhecia os termos
3️⃣ Duas testemunhas que confirmaram o acordo verbal
⚖️ O juiz, com base no art. 47 da Lei do Inquilinato, reconheceu a existência do contrato verbal, determinou o despejo e o pagamento dos aluguéis vencidos, mesmo sem contrato assinado.
❓ FAQ – Perguntas frequentes sobre contrato verbal de aluguel
1. Contrato verbal de aluguel tem validade?
Sim. Desde que respeitados os requisitos legais, o contrato verbal de aluguel tem validade jurídica.
2. Posso ser despejado mesmo sem contrato assinado?
Sim. O locador pode ingressar com ação de despejo apresentando provas de posse e inadimplência, mesmo sem contrato escrito.
3. O contrato verbal de aluguel tem validade por quanto tempo?
Em regra, por tempo indeterminado, salvo se as partes comprovarem acordo verbal de prazo.
4. Preciso pagar caução em contrato verbal?
A exigência de caução deve ser provada. Sem cláusula escrita, a cobrança pode ser contestada.
5. Posso formalizar um contrato verbal já existente?
Sim. A qualquer momento, as partes podem redigir um contrato escrito reconhecendo os termos anteriormente acordados.
📚 Glossário Jurídico
📄 Contrato verbal – Acordo feito oralmente, sem formalização escrita
🏠 Locador – Proprietário ou possuidor legítimo do imóvel
🧍 Locatário – Pessoa que aluga o imóvel
📆 Prazo indeterminado – Locação sem término definido
⚖️ Despejo – Ação judicial para retomada do imóvel📑 Prova documental indireta – Extratos, mensagens, testemunhos
🔐 Caução – Garantia exigida em contrato de locação
📘 Ação de despejo – Processo judicial para remover o inquilino
✅ Conclusão: contrato verbal de aluguel tem validade, mas exige cuidado
Embora o contrato verbal de aluguel tenha validade legal, ele traz fragilidades que podem gerar prejuízos e litígios. A formalização por escrito é sempre o caminho mais seguro para locadores e inquilinos.
Antes de firmar qualquer compromisso apenas verbalmente, busque orientação jurídica e documente tudo o que for possível.
No souadvogado.com, você encontra informações seguras e acessíveis para tomar decisões com respaldo jurídico. Em caso de dúvida ou conflito, procure a Defensoria Pública ou um Advogado Especializado em Direito Civil e Direito Imobiliário.
🚨 Aviso Legal: Este conteúdo tem caráter informativo e educativo. Não substitui a análise individualizada feita por um advogado. As situações apresentadas são exemplificativas e podem variar conforme os fatos concretos, provas disponíveis e interpretação judicial.
📎 Veja também
👉 Rescisão Antecipada Aluguel: O Que Diz a Lei e Como Evitar Multas
👉 Rescisão de Contrato de Aluguel: Direitos do Inquilino e do Proprietário
👉 5 Cuidados ao Assinar um Contrato de Aluguel
🌐 Links externos úteis:
🔗 Lei 10.406/2002 – Código Civil
🔗 Constituição da República Federativa do Brasil
🔗 Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato
📑 Fontes Jurídicas Auditáveis
📕 Código Civil (Lei nº 10.406/2002)
Art. 104 – Requisitos de validade
Art. 107 – Validade independente da forma escrita
📘 Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
Art. 47 – Despejo por falta de pagamento mesmo sem contrato escrito
Art. 59 – Despejo liminar com provas mínimas
Art. 73 – Validade da locação verbal
📘 Jurisprudência recente
STJ – REsp 1.804.243/SP
TJSP – ApCiv 1018274-85.2023.8.26.0001