📝 Introdução
O cartório de registro de imóveis é o órgão responsável por garantir a validade legal de todos os atos que envolvem a propriedade de bens imóveis no Brasil. É nele que se registram a compra e venda, a doação, o financiamento, a herança, o usucapião e toda alteração que afete juridicamente o imóvel.
Com a modernização trazida pela Lei nº 14.382/2022, muitos desses serviços passaram a ser oferecidos também pela internet, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). Isso permite maior agilidade e praticidade para o cidadão, sem abrir mão da segurança jurídica.
Neste artigo, você vai descobrir como funciona o cartório de registro de imóveis, quais serviços são oferecidos, quando é necessário contratar um advogado, o que pode ser feito diretamente pelo cidadão — inclusive online — e quais cuidados são indispensáveis para não correr riscos ao lidar com bens imóveis.
⏱️ Resumo em 1 Minuto – Registro de Imóveis no Brasil
- 📄 Escritura não transfere a propriedade – apenas formaliza o negócio.
- 🏛️ Registro na matrícula é obrigatório para que o imóvel esteja legalmente em seu nome.
- 📝 O processo inclui: escritura → ITBI → registro → matrícula atualizada.
- ❗ Sem o registro, você não pode vender, financiar ou deixar o imóvel em herança.
- 💻 Muitos serviços cartoriais já podem ser feitos online via registrodeimoveis.org.br.
🧠 Você sabia?
🔰 Que muitos brasileiros ainda pensam que só a escritura já transfere o imóvel — e por isso perdem o direito à propriedade legal?
🔰 Que a matrícula do imóvel é o documento mais importante e que você pode consultá-la online, sem precisar ir ao cartório?
🔰 Que o cartório de registro de imóveis agora oferece serviços digitais, como emissão de certidão e protocolo eletrônico de documentos, pelo portal nacional?
🔰 Que a falta de registro impede o imóvel de ser vendido, financiado ou herdado, mesmo que esteja totalmente pago?
🔰 Que o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) está disponível em todo o Brasil desde a Lei nº 14.382/2022?
🔴 Dores e Riscos Jurídicos Mais Comuns
❌ Compra de imóvel sem registro
📌 O comprador acredita que ter a escritura é suficiente, mas sem o registro na matrícula, o imóvel ainda pertence legalmente ao antigo dono.
❌ Falta de averbação de construções ou divórcios
📌 A omissão dessas informações impede a venda futura do imóvel ou gera problemas em partilhas de bens.
❌ Documentação incompleta para registro
📌 Muitos pedidos são recusados porque não acompanham planta, habite-se, ART ou documentos cartoriais corretos.
❌ Confusão entre cartório de notas e cartório de registro de imóveis
📌 As pessoas procuram o cartório errado ou pagam por serviços que não resultam em transferência de propriedade.
❌ Retificação de área mal feita
📌 Sem profissional habilitado, o imóvel pode ficar com área incorreta, impedindo financiamentos, venda ou inventário.
❌ Desconhecimento do registro digital
📌 Cidadãos perdem tempo e até prazos legais por não saberem que muitos serviços já podem ser feitos online, com segurança e validade jurídica.
🏛️ Principais Serviços Prestados pelo Cartório de Registro de Imóveis
O Cartório de Registro de Imóveis é responsável por formalizar, registrar e dar publicidade a atos que envolvem a propriedade imobiliária no Brasil. Com a criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), diversos serviços já podem ser realizados pela internet, com validade jurídica.
📝 1. Registro de Compra e Venda
Formaliza a transferência da propriedade do imóvel após lavratura da escritura.
👨⚖️ Advogado: Não é obrigatório, mas recomendável para análise de documentos.
🌐 Online: 🟡 Parcialmente possível (protocolo online em alguns estados; registro exige envio físico ou documentos autenticados).
📘 2. Registro de Doação de Imóvel
Transfere a propriedade gratuitamente, com ou sem cláusulas como usufruto.
👨⚖️ Advogado: Recomendável, especialmente em doações com cláusulas restritivas.
🌐 Online: 🟡 Parcialmente possível (depende do estado e da natureza da doação).
🧾 3. Averbações Diversas
Atualizações na matrícula: mudança de nome, estado civil, construção, demolição etc.
👨⚖️ Advogado: Não precisa na maioria dos casos.
🌐 Online: 🟢 Sim, disponível na maioria dos estados por meio da Central Registradores ou ARISP.
📄 4. Emissão de Certidão de Matrícula
Comprova a situação atual e histórica do imóvel.
👨⚖️ Advogado: Não precisa.
🌐 Online: 🟢 Sim, 100% online no portal nacional: registrodeimoveis.org.br
🏷️ 5. Registro de Hipoteca ou Alienação Fiduciária
Garante ao credor o direito sobre o imóvel (financiamentos, empréstimos).
👨⚖️ Advogado: Não precisa – trâmite feito pelos bancos.
🌐 Online: 🟡 Parcialmente possível (instituições bancárias têm integração direta com cartórios).
📑 6. Usucapião Extrajudicial
Permite registrar a propriedade por posse prolongada, sem ação judicial.
👨⚖️ Advogado: Obrigatório por lei.
🌐 Online: 🟡 Protocolo pode ser digital, mas o procedimento exige análise técnica e presencial.
🔍 7. Consulta de Propriedade
Permite saber se uma pessoa possui imóveis registrados em determinado cartório.
👨⚖️ Advogado: Não precisa.
🌐 Online: 🟢 Sim, 100% online por CPF ou nome, via plataforma integrada.
🏗️ 8. Regularização Fundiária (Reurb)
Legaliza imóveis e loteamentos informais, especialmente em áreas urbanas.
👨⚖️ Advogado: Necessário para individualização dos registros.
🌐 Online: 🟡 Parcialmente possível, mas envolve laudos técnicos e análise presencial.
📝 9. Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Permite ao comprador registrar o imóvel em seu nome mesmo sem a assinatura do vendedor, desde que o contrato esteja quitado e não haja litígio.
👨⚖️ Advogado: Recomendável para garantir a documentação correta.
🌐 Online: 🔴 Não disponível; requer protocolo presencial no Cartório de Registro de Imóveis.
✅ Dica: Acesse o portal oficial registrodeimoveis.org.br para solicitar certidões, consultar imóveis e iniciar registros ou averbações diretamente pela internet.
🌐 Serviços Online: O que já pode ser feito sem sair de casa?
Com a entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022, foi criado o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), que permite a prestação de serviços cartoriais de forma digital, com validade jurídica nacional.
Confira o que já pode ser feito online pelo portal oficial dos registradores:
✅ Emissão de certidões digitais
Ex: Certidão de matrícula, ônus reais, cadeia dominial etc.
✅ Consulta de matrícula e titularidade de imóvel
Basta informar o CPF ou nome do interessado (em algumas jurisdições).
✅ Protocolo eletrônico de documentos
Você pode iniciar pedidos de registro ou averbação totalmente pela internet.
✅ Acompanhamento de protocolos
Saiba o status do seu pedido sem ir ao cartório.
✅ Visualização de registros já lançados na matrícula
Acesso direto à matrícula digital com histórico e averbações.
📍 Acesse: registrodeimoveis.org.br
Plataforma oficial nacional dos Cartórios de Registro de Imóveis.
⚠️ Alguns serviços ainda exigem comparecimento físico, especialmente quando envolvem documentos físicos, firmas reconhecidas ou casos mais complexos (ex: usucapião, regularização fundiária).
📌 Resumo Prático – 10 Perguntas Fundamentais
| ❓ Pergunta | ✅ Resposta | 📚 Base Legal |
|---|---|---|
| 1. O que é o cartório de registro de imóveis? | É o órgão responsável por registrar e dar publicidade aos atos relacionados à propriedade imobiliária. | Lei nº 6.015/1973, art. 167 |
| 2. Qual a diferença entre escritura e registro? | A escritura declara a vontade das partes. O registro transfere a propriedade de fato. | STJ – REsp 1.119.719/PR |
| 3. É possível registrar um imóvel sem advogado? | Sim, desde que a documentação esteja correta e o ato seja administrativo. | Lei nº 6.015/1973 |
| 4. Que serviços posso fazer sem advogado? | Certidões, averbações simples, cancelamento de hipoteca, registro com escritura pronta. | Provimento CNJ nº 65/2017 |
| 5. Quais serviços posso fazer online? | Consulta de matrícula, emissão de certidão, protocolo de documentos, acompanhamento de pedidos. | Lei nº 14.382/2022 |
| 6. Como saber se um imóvel está registrado? | Solicite uma certidão de matrícula atualizada no cartório ou acesse o site oficial dos registradores. | Lei nº 6.015/1973, art. 221 |
| 7. O que é averbação? | É a atualização da matrícula do imóvel com dados como casamento, divórcio, construção etc. | Lei nº 6.015/1973, art. 246 |
| 8. Quanto custa registrar um imóvel? | Varia conforme o estado e o valor do bem. Consulte a tabela estadual de emolumentos. | Lei Estadual de Custas |
| 9. Posso consultar a matrícula de um imóvel online? | Sim, pelo portal registrodeimoveis.org.br ou por sites estaduais como ARISP e SERP. | Lei nº 14.382/2022 |
| 10. Imóvel sem registro pode ser vendido? | Não com segurança jurídica. A posse pode ser transferida, mas não a propriedade. | STJ – Súmula 239 |
🏷️ Diferença entre Matrícula do Imóvel e Escritura Pública
No mercado imobiliário, é essencial compreender a diferença entre esses dois documentos. Ambos são fundamentais, mas têm funções distintas e são emitidos por cartórios diferentes:
| 📄 Documento | 📌 O que é | 📍 Onde é feito | ⚖️ Função Legal |
|---|---|---|---|
| Escritura de Compra e Venda de Imóvel | Contrato público que formaliza o acordo entre comprador e vendedor sobre a transferência do imóvel. | Cartório de Notas | Comprova o negócio jurídico e é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Não transfere a propriedade por si só. |
| Matrícula do Imóvel | Registro único e oficial que identifica juridicamente o imóvel e toda sua história (vendas, hipotecas, averbações). | Cartório de Registro de Imóveis | Somente com o registro da escritura na matrícula o comprador passa a ser o proprietário legal. |
✅ Resumo prático:
- ✍️ Escritura = contrato no cartório de notas
- 🏛️ Matrícula = registro no cartório de imóveis
- 🔐 Sem o registro da escritura na matrícula, o comprador ainda não é o proprietário legal.
🧠 Conclusão:
✔️ Se você comprou um imóvel, a escritura pública de compra e venda é obrigatória (em regra),
❌ Mas ela não transfere a propriedade – o que vale é o registro da escritura na matrícula do imóve
🧱 Etapas da Compra Legal de um Imóvel no Brasil
A aquisição de um imóvel envolve três fases essenciais e complementares. Ignorar qualquer uma delas pode colocar o negócio em risco:
| 🏷️ Fase | 📌 O que é | 📍 Onde é feita | ⚖️ Efeito Jurídico |
|---|---|---|---|
| FASE 1 Assinatura de um Contrato de Compra e Venda | Acordo particular firmado entre comprador e vendedor. Estabelece obrigações e condições do negócio. | Documento particular, sem cartório | Gera vínculo contratual, mas não transfere a propriedade. |
| FASE 2 Lavratura da Escritura de Compra e Venda | Formalização pública do negócio. Exigida por lei para imóveis acima de 30 salários mínimos. | Cartório de Notas | Confere fé pública ao contrato, mas ainda não transfere a propriedade. |
| FASE 3 Averbação da Aquisição na Matrícula | Registro da escritura na matrícula do imóvel, que torna o comprador oficialmente proprietário. | Cartório de Registro de Imóveis | Transfere a propriedade. Garante segurança e validade jurídica da posse. |
🏛️ Caminho legal para registrar um imóvel no Brasil: contrato, escritura e matrícula
🔁 Checklist Jurídico – Etapas, Explicações e Base Legal
Veja abaixo um guia prático com as etapas mais comuns relacionadas ao registro de imóveis, o que cada uma exige e onde está previsto na legislação:
| 📝 Etapa | 📌 O que fazer | 📚 Base Legal |
|---|---|---|
| 1. Verifique a situação atual do imóvel | Solicite uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis | Lei nº 6.015/1973, art. 221 |
| 2. Faça ou obtenha a escritura pública | Lavre a escritura no cartório de notas (não é o mesmo que registrar) | Código Civil, art. 108 |
| 3. Reúna os documentos obrigatórios | RG, CPF, escritura, comprovantes de pagamento de ITBI, certidões negativas | Lei nº 6.015/1973, arts. 221 e 246 |
| 4. Apresente os documentos no cartório de registro de imóveis | Entregue os documentos no cartório competente para abertura do protocolo (prenotação) | Lei nº 6.015/1973, art. 182 |
| 5. Acompanhe o prazo de registro | O cartório tem até 30 dias para registrar ou apontar exigências | Lei nº 6.015/1973, art. 188 |
| 6. Pague os emolumentos e taxas | Valor depende do estado e do valor do imóvel. Pode haver isenção em programas sociais | Lei Estadual de Custas / Resoluções TJ |
| 7. Atualize documentos e cadastros | Após o registro, atualize documentos no IPTU, Receita Federal, registro de condomínio etc. | Prática administrativa |
💬 Estudo de Caso: Registro de Imóvel Após Compra com Escritura Pública
🔎 Situação real (nome fictício)
João Ferreira comprou uma casa em um bairro residencial de Belo Horizonte/MG. Ele lavrou a escritura pública de compra e venda no cartório de notas e acreditou que, com isso, o imóvel já estaria em seu nome.
❗ Dois anos depois, ao tentar vender o imóvel, descobriu que ele ainda constava em nome do antigo proprietário na matrícula.
📌 O que deu errado?
- João não registrou a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
- Ele pensava que apenas a escritura já transferia a propriedade legal.
- Sem o registro, o imóvel ainda pertencia, legalmente, ao vendedor anterior.
✅ O que foi feito para resolver:
- Consultou um advogado especializado em direito imobiliário.
- Reuniu os documentos necessários: escritura, RG, CPF, ITBI pago, certidões negativas.
- Protocolou o pedido de registro no cartório competente.
- Após análise e pagamento das custas, o imóvel foi finalmente registrado em seu nome.
🧠 Aprendizado prático:
A escritura pública NÃO basta. Só o registro na matrícula transfere a propriedade legal do imóvel.
📌 Esse erro é comum — e pode impedir venda, financiamento e até inventário. Sempre conclua a última etapa: registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição correta.
📝 Passo a Passo: Como Registrar um Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
A seguir, um guia prático e atualizado, com todas as etapas para registrar corretamente um imóvel e garantir a propriedade legal.
| 🔢 Etapa | 📌 O que fazer | 🧾 Detalhamento prático |
|---|---|---|
| 1️⃣ Verifique o cartório competente | Identifique a circunscrição correta | O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. |
| 2️⃣ Tenha a escritura pública pronta | Escritura é lavrada antes do registro | A escritura deve ser feita no Cartório de Notas. Contratos particulares só são aceitos em casos específicos (ex: financiamento). |
| 3️⃣ Reúna os documentos | Documentação obrigatória | RG, CPF, escritura, comprovante de ITBI, certidões negativas e documentos do imóvel. |
| 4️⃣ Protocole os documentos | Inicie o registro formalmente | No cartório, será emitido um número de prenotação com validade de 30 dias. Isso garante prioridade do pedido. |
| 5️⃣ Aguarde a análise do oficial | Verificação dos requisitos legais | O cartório pode aprovar, apontar exigências ou solicitar documentos complementares antes de efetivar o registro. |
| 6️⃣ Pague as custas do registro | Valor conforme tabela estadual | Os custos variam conforme o valor do imóvel e o estado. Pode haver gratuidade em programas sociais. |
| 7️⃣ Solicite a matrícula atualizada | Prova oficial de que é o proprietário | Após o registro, solicite a nova certidão de matrícula já em seu nome. Ela será exigida em financiamentos, heranças e futuras vendas. |
📌 Importante: O procedimento pode ser iniciado online em algumas regiões por meio do registrodeimoveis.org.br, especialmente para protocolos e emissão de certidões.
❓ FAQ – Perguntas Frequentes sobre Cartório de Registro de Imóveis?
1. A escritura já transfere a propriedade do imóvel?
❌ Não. A escritura é apenas a formalização do negócio. A propriedade só é transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Como saber se o imóvel está registrado corretamente?
✅ Solicite uma certidão de matrícula atualizada no cartório responsável ou acesse o registrodeimoveis.org.br.
3. Posso registrar um contrato de gaveta?
⚠️ Não. Contratos de gaveta não têm validade para registro e não garantem a propriedade legal.
4. O que é matrícula do imóvel?
📄 É o documento que identifica oficialmente o imóvel, com número único e todo o histórico de registros e averbações.
5. É possível consultar a matrícula pela internet?
🌐 Sim. Em muitos estados, você pode consultar gratuitamente ou emitir a certidão digital pelo site oficial dos registradores.
6. Quanto custa registrar um imóvel?
💰 Depende do estado e do valor do imóvel. Os custos incluem ITBI, emolumentos e certidões. Tabelas estaduais definem os valores.
7. Preciso de advogado para registrar um imóvel?
🧾 Nem sempre. Para registros simples com escritura pronta, não. Já para usucapião, inventário ou regularização fundiária, o advogado é obrigatório.
8. Qual a diferença entre cartório de notas e cartório de registro de imóveis?
📌 O cartório de notas lavra a escritura. O cartório de registro de imóveis faz o registro, que é o que efetivamente transfere a propriedade.
9. Posso registrar imóvel financiado?
🏦 Sim. O banco lavra o contrato e envia para registro. Após quitação, é necessário fazer a averbação da quitação para liberar o imóvel.
10. O que acontece se eu não registrar meu imóvel?
❌ Você não será o proprietário legal. Isso impede venda, inventário, financiamento e até defesa judicial em alguns casos.
📚 Mini Glossário
📄 Escritura Pública
Documento formal lavrado no cartório de notas que declara a vontade das partes em um negócio, como compra e venda de imóveis.
📜 Registro de Imóveis
Ato jurídico que transfere oficialmente a propriedade de um bem imóvel para outra pessoa, mediante anotação na matrícula.
📁 Matrícula do Imóvel
Documento com número único, que identifica legalmente o imóvel e contém seu histórico completo: vendas, hipotecas, averbações etc.
🧾 Averbação
Atualização na matrícula do imóvel com alterações como casamento, separação, construção, demolição ou falecimento do proprietário.
🏠 Usucapião Extrajudicial
Procedimento feito diretamente no cartório que permite regularizar imóveis adquiridos por posse prolongada, com assistência obrigatória de advogado.
🧑⚖️ Prenotação
Número de protocolo que garante prioridade ao pedido de registro, com validade de 30 dias.
💸 ITBI
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelos municípios sempre que há transferência de propriedade.
📑 Certidão de Matrícula
Cópia oficial da matrícula do imóvel, usada para comprovar propriedade, realizar financiamentos ou instruir processos judiciais.
🧾 Contrato de Gaveta
Acordo informal de compra e venda sem registro no cartório. Não tem valor legal para fins de propriedade e oferece alto risco jurídico.
🌐 Serp (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos)
Plataforma digital criada pela Lei nº 14.382/2022 que permite emitir certidões, consultar matrículas e protocolar pedidos de forma online.
✅ Conclusão
O Cartório de Registro de Imóveis é a instituição responsável por dar validade legal à propriedade de imóveis no Brasil. Sem o registro, o comprador não tem sua posse reconhecida perante a lei, mesmo que já tenha feito escritura ou tenha pago pelo imóvel.
Por isso, conhecer os serviços prestados, as etapas do processo e saber quando é necessário o apoio de um advogado pode evitar prejuízos e garantir segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Agora que você já sabe como funciona o cartório de registro de imóveis, quais são os principais serviços disponíveis e quando é possível realizar os procedimentos sem a presença de advogado, pode agir com mais segurança na hora de comprar, vender ou regularizar um imóvel.
Consultar a matrícula, entender o papel da averbação e saber a diferença entre escritura e registro são passos fundamentais para não correr riscos.
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📎 Veja também:
👉 3 Passos para Regularizar Imóvel Não Escriturado
👉 Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Cláusulas Essenciais
👉 Cuidados ao Comprar um Imóvel Usado: Guia Jurídico Completo
👉 Como Funciona o Processo de Doação de Imóveis com Usufruto
👉 Regularizar Construção Irregular: Veja os 3 Passos Legais
📚 Fontes Jurídicas Utilizadas no Artigo
📌 Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos
• Art. 1º – Define os atos sujeitos a registro em cartório.
• Art. 167 – Lista os registros e averbações obrigatórios no Cartório de Registro de Imóveis.
• Art. 221 – Estabelece os requisitos legais para o registro de títulos.
• Art. 246 – Trata da averbação de modificações relevantes no imóvel (ex: construção, divórcio).
• Art. 188 – Define o prazo para conclusão do registro após prenotação.
• Art. 182 – Obriga a prenotação como etapa inicial do registro.
📌 Código Civil (Lei nº 10.406/2002)
• Art. 108 – Exige escritura pública para negócios com imóveis acima de 30 salários mínimos.
• Art. 1.245 – Dispõe que a propriedade só se transfere com o registro do título no cartório.
📌 Provimento CNJ nº 65/2017
• Regula o procedimento de usucapião extrajudicial perante os Cartórios de Registro de Imóveis.
• Define a necessidade de advogado, planta, memorial descritivo e certidões.
📌 STJ – REsp 1.119.719/PR
“A propriedade imobiliária só se transfere com o registro no cartório competente.”
📌 STJ – Súmula 239
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
📌 CF/88 – Art. 5º, inciso XXII
Garante o direito de propriedade como cláusula pétrea da Constituição Federal.
📌 Lei nº 13.465/2017 – Regularização Fundiária (Reurb)
• Estabelece normas para regularização fundiária urbana e rural, com repercussão direta nos registros imobiliários.
📌 Lei nº 14.382/2022 – Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp)
• Institui a digitalização dos cartórios, incluindo os de registro de imóveis.
• Permite atendimento remoto, protocolo eletrônico e expedição de certidões digitais.
• Base para o portal registrodeimoveis.org.br.
📌 Provimento CNJ nº 139/2023
• Regulamenta o funcionamento do Serp.
• Estabelece os critérios técnicos e jurídicos para os serviços eletrônicos dos cartórios.
🌐 Links Externos Úteis
Confira abaixo sites oficiais que podem ajudar quem precisa de informações ou serviços no Cartório de Registro de Imóveis:
👉 Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos (Planalto)
👉 Provimento CNJ nº 65/2017 – Usucapião Extrajudicial
👉 ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo
👉 ANOREG – Associação dos Notários e Registradores do Brasil
👉 STJ – Jurisprudência sobre registro de imóveis
👉 Receita Federal – ITBI e atualização de cadastro de imóvel
