📇 Introdução: Como regularizar imóvel não escriturado? Você comprou ou herdou um imóvel, mas ele não tem escritura registrada em cartório?
😟 Isso é mais comum do que parece e pode gerar diversos problemas jurídicos no futuro. A boa notícia é que existem formas legais de regularizar um imóvel não escriturado.
Neste artigo, você vai aprender os 3 passos essenciais para resolver essa situação, com base no que diz a lei, os documentos exigidos e os caminhos disponíveis para garantir a segurança jurídica do seu patrimônio.
😟 Isso é mais comum do que parece e pode gerar diversos problemas jurídicos no futuro. A boa notícia é que existem formas legais de regularizar um imóvel não escriturado.
Neste artigo, você vai aprender os 3 passos essenciais para resolver essa situação, com base no que diz a lei, os documentos exigidos e os caminhos disponíveis para garantir a segurança jurídica do seu patrimônio.
⚠️ Por que a escritura é tão importante?
A escritura pública de compra e venda ou de posse é o documento que formaliza legalmente a transferência de propriedade de um imóvel. Sem ela, você não é reconhecido como proprietário oficial perante o cartório de registro de imóveis, o que pode impedir:
- A venda legal do bem;
- O financiamento do imóvel;
- A inclusão em inventário;
- A regularização em programas públicos (como o Minha Casa Minha Vida).
📜 O que diz a lei
“O domínio dos bens imóveis só se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
(Art. 1.245, §1º do Código Civil)
“A aquisição da propriedade imóvel por usucapião será declarada por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis.”
(Art. 1.238 do Código Civil)
🧭 Passo 1 – Verifique a situação documental para regularizar imóvel não escriturado
Antes de iniciar qualquer regularização, é essencial saber quem consta como proprietário no cartório de registro de imóveis.
📑 Solicite:
- Certidão de matrícula atualizada;
- Certidões negativas de ônus e ações;
- Contrato de compra e venda (se houver);
- Comprovantes de IPTU pagos;
- Inventário (em caso de herança);
- Contrato de cessão de direitos (se aplicável).
🧠 Importante: Contrato de gaveta ou apenas recibo de compra não garantem propriedade perante a lei.
🔎 Passo 2 – Identifique o caminho legal para regularizar imóvel não escriturado
Existem três formas comuns de regularização:
🏛️ A) Escritura pública e registro
- Usada quando há contrato válido, impostos pagos e vendedor disponível para assinar a escritura.
- A escritura é lavrada em cartório e registrada no Registro de Imóveis.
⚖️ B) Usucapião judicial ou extrajudicial
- Quando o imóvel está em posse há anos, sem oposição e com finalidade de moradia.
- Pode ser judicial (com advogado e juiz) ou extrajudicial (em cartório com ata notarial e documentos).
📝 C) Inventário e partilha (em caso de herança)
- Quando o imóvel não está em nome de nenhum dos herdeiros.
- É feito judicial ou extrajudicialmente, com divisão formal dos bens.
🛠️ Passo 3 – Reúna os documentos para regularizar imóvel não escriturado
Com o caminho escolhido, o próximo passo é reunir todos os documentos necessários para a formalização:
- RG e CPF das partes;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Comprovante de residência;
- Comprovantes de posse (IPTU, luz, água, fotos, etc.);
- Planta e croqui do imóvel (se exigido);
- Declarações de vizinhos ou testemunhas (em casos de usucapião);
- Assistência de advogado (obrigatória em quase todos os casos).
🧾 Após isso, o cartório ou o juiz emitirá o documento que permitirá o registro no cartório de imóveis.
📌 Contratar um advogado é obrigatório para quase todas as formas de regularização.
📋 Checklist: Regularizar imóvel não escriturado
| Etapa | Descrição |
|---|---|
| ✅ Solicitar matrícula | Verificar a situação do imóvel no cartório |
| ✅ Escolher o caminho legal | Escritura, usucapião ou inventário |
| ✅ Reunir documentação | RG, CPF, certidões, comprovantes, planta, etc. |
| ✅ Contratar advogado | Necessário para quase todas as modalidades |
| ✅ Registrar no cartório | Finaliza a regularização e garante a propriedade formal |
❓ FAQ – Perguntas Frequentes sobre regularizar imóvel não escriturado
1. Posso vender um imóvel sem escritura?
Tecnicamente sim, mas sem segurança jurídica. A venda com “contrato de gaveta” é arriscada e não garante direitos legais.
2. Quanto tempo preciso para usucapião?
O prazo varia de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade, tipo de posse e comprovação.
3. Escritura é o mesmo que registro?
Não. A escritura declara a intenção das partes, mas só o registro transfere a propriedade legalmente.
4. Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?
A judicial é feita com processo e sentença; a extrajudicial ocorre em cartório, com menos burocracia, se não houver litígio.
5. É obrigatório ter advogado?
Sim, para usucapião e inventário é obrigatório. Em alguns casos extrajudiciais, o cartório pode exigir.
🧠 Conclusão
Regularizar um imóvel não escriturado é essencial para garantir segurança jurídica, evitar litígios e assegurar o valor do seu patrimônio. Seguir os 3 passos deste guia pode evitar muita dor de cabeça no futuro.
Se você tem um imóvel nessa situação, busque ajuda de um advogado especializado e inicie o processo de regularização com respaldo legal.
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